Тренды в лидогенерации недвижимости в 2026
Команда Artsofte Digital, отраслевого диджитал-агентства для недвижимости, разбирает актуальные тренды в диджитал-рекламе недвижимости, показывает рабочие кейсы и дает готовые инструменты для лидогенерации
В 2025 году происходит трансформация лидогенерации в девелопменте. Традиционные каналы теряют эффективность, а новые инструменты и стратегии работы с холодной аудиторией становятся ключом к успешной лидогенерации.
В этой статье, на основе данных и реальных кейсов, мы покажем, как изменилась тройка лидеров в лидогенерации застройщиков. Вы узнаете, как работать с холодным трафиком, который приносит 70% лидов, и почему сейчас лучшее время, чтобы тестировать рекламу в новом кабинете Авито.
Этот материал — краткая версия большой аналитической статьи Artsofte Digital. Команда агентства собрала данные по проектам, выделила главные тренды и добавила практические рекомендации.
Трансформация каналов лидогенерации
Основные каналы остались прежними — РСЯ, VK Реклама и Поиск. Но распределение изменилось:
- VK Реклама — лидер (40% целевых лидов),
- РСЯ — 31% (доля сокращается),
- Поиск — 23% (в начале года было 11%).
VK Реклама выросла благодаря улучшению алгоритмов и активному внедрению видео. РСЯ теряет долю из-за высокой стоимости и «холодности» трафика. Застройщики перераспределяют бюджеты в пользу каналов с более горячим спросом — в том числе в брендовый Поиск.
Есть ли продажи с холодных каналов?
Аналитика по проектам показывает, что 70% целевых лидов застройщики получают из каналов с холодным трафиком. Конверсия в продажу здесь в 1,5–2 раза ниже, чем с органического Поиска, но в абсолютных цифрах холодные каналы дают кратно больше сделок. В рассмотренных проектах стоимость продажи составляла 160–220 тыс. руб. — что полностью укладывается в экономику проектов.
Классифайды как новый Поиск
Горячий спрос на недвижимость снижается, а Поиск Яндекса все чаще приносит нестабильные по качеству и объему лиды по коммерческим запросам. В этих условиях классифайды — Авито, Яндекс Недвижимость и ЦИАН — становятся ключевыми источниками целевой горячей аудитории.
Почему их значимость растет:
- они работают на всех этапах принятия решения клиентом;
- занимают топовые позиции в органической выдаче;
- перепродают трафик застройщикам по модели оплаты за целевой звонок.
Классифайды становятся вторым Поиском — каналом с наиболее качественными лидами на текущий момент.
Рекомендации по эффективному продвижению на классифайдах
Не ограничивайтесь простой выгрузкой фидов. Используйте все доступные инструменты:
- Создавайте брендированные кабинеты на Авито. Они помогают визуально отстроиться от конкурентов;
- Отправляйте скидки пользователям, которые лайкнули или добавили ваши объявления в избранное на Авито. Это позволяет «реанимировать» и прогреть эту аудиторию;
- Используйте платные опции продвижения: выделение цветом, поднятие в ТОП. Не обязательно продвигать все объявления — достаточно вложиться в 15–20%;
- Тестируйте новые форматы, например, 3D-тур от Яндекс Недвижимости на базе 2D-планировок.
Яндекс Директ — что работает хорошо, а что не показывает результаты
Лидогенерация с Поиска по коммерческим запросам (таким как «купить квартиру в новостройках [застройщика] в [городе]»), показывает резкое падение эффективности. С конца 2024 года стоимость лида на некоторых проектах выросла более чем в 5 раз. Мы почти полностью отказались от такой рекламы и сосредоточились на брендовом спросе.
Но брендовый спрос ограничен узнаваемостью. Поэтому стратегические инвестиции в охватные кампании (РСЯ, VK) становятся необходимостью — они формируют лояльность и создают запас доверия.
Инструменты для конвертации холодного трафика из РСЯ
1) Чат-лендинг — интерактивная страница в формате диалога. Пользователь отвечает на вопросы, получает оффер и оставляет контакты. Конверсия выше, чем у классических лендингов.Возможность чат-лендингов адаптироваться под мобильные устройства делает этот формат еще более удобным
Подробнее о том, как настроить чат-лендинги и что необходимо учесть при их запуске — читайте в нашей статье.
2) ПромоСтраницы — статьи с иллюстрациями. Раскрывают ценность продукта через use-кейсы: герой рассказывает о проблемах «до» и жизни «после». Читатель видит свои боли, получает эмоциональный отклик и переходит на чат-лендинг.
В наших кейсах ПромоСтраницы приносили до 70% целевых лидов, конверсия в целевой лид достигала 58% (средняя по рынку — 30–40%), стоимость лида была в 2 раза ниже, чем в других каналах.
VK Реклама — важный канал перформанс-маркетинга для застройщиков
VK Реклама, как и РСЯ, требует прогрева холодной аудитории, но предлагает для этого другие инструменты. Наиболее эффективными для нас стали видеоформаты и лид-магниты.
Видео — основной лидогенератор
Мы провели множество экспериментов и определили наиболее эффективный формат объявлений — видео с представителем застройщика.
Формула успешного видео, по опыту наших проектов, выглядит так:
- презентация проекта: представитель лично показывает жилой комплекс, передает его атмосферу,
- детализация: демонстрирует элементы благоустройства, квартиры, МОПы,
- сильное предложение: попутно озвучивает несколько финансовых офферов, которые усиливают друг друга.
Такой подход к VK Рекламе оказался чрезвычайно эффективным: если в январе 2025 года видеоформат на одном из проектов принес 22% от общего числа всех целевых лидов, то после масштабирования, к маю, VK Реклама стала приносить до 70% всех целевых лидов на проекте.
Подробнее с этими кейсами вы можете ознакомиться в нашей статье «Как получать лиды с рекламы ВКонтакте по низкой стоимости».
Работа со сложными проектами: прогрев аудитории контентом
Не у каждого проекта есть «вкусное» коммерческое предложение или простой для понимания продукт. В таких случаях можно прогревать аудиторию через контент. Он позволяет постепенно раскрывать преимущества продукта.
Кейс: продажа таунхаусов бизнес-класса
Перед нами стояла сложная маркетинговая задача — продвижение таунхаусов бизнес-класса в условиях, когда:
- отсутствовали ценовые офферы,
- целевая аудитория плохо знала продукт,
- воронка показывала низкую эффективность: уникальных лидов было мало, а их конверсия в целевые лиды и встречи оставляла желать лучшего.
Мы разработали специальный PDF-гид с планировками и сравнением таунхаусов и коттеджей, который пользователь получал в обмен на контакты. Вели трафик с объявлений, где использовали видео с представителем застройщика, обзорами и интервью с жильцами.
В PDF-файл мы зашили еще одну кнопку — переход на чат-лендинг, чтобы пользователь мог оставить заявку на экскурсию.
Результаты:
- Конверсия из уникального лида в целевой выросла в 1,5 раза;
- Количество целевых лидов увеличилось в 4,5 раза.
Этот кейс подтверждает, что контентные механики VK Рекламы позволяют успешно генерировать лиды на сложные продукты без агрессивных ценовых стимулов. При этом важно учитывать, что такая стратегия требует регулярного обновления материалов и создания специализированных лендингов.
Авито Реклама — новый перспективный инструмент лидогенерации
В середине 2025 года Авито обновил рекламный кабинет. Главное изменение — снижение порога входа: теперь минимальный бюджет составляет 5000 рублей, вместо прежних 500 000. Также кабинет стал самонастраиваемым — это означает, что рекламодатель может самостоятельно настраивать и запускать кампании.
Мы протестировали новый кабинет на ЖК комфорт-класса в Тюмени. Запустили performance-формат — с оплатой за клики. Для объявлений использовали офферы с рассрочкой, ремонтом в подарок и специальной выгодой. Объявления показывались в поисковой выдаче, на главной странице, в рекомендациях и в карточках товаров. Трафик вели на чат-лендинг.
Результат за 3 недели:
- 76 целевых лидов — 43% от всех лидов на проекте за этот период,
- стоимость лида — в 4 раза ниже, чем в РСЯ,
- стоимость клика — 30 руб. (в РСЯ — 203 руб.),
- конверсия в целевой лид — 33%.
Выводы: эффективная лидогенерация в 2026 году
1. Совмещайте лидогенерацию с инвестициями в бренд. Это создает «запас доверия», который прогревает холодную аудиторию, повышает конверсию из брендового трафика и снижает общую стоимость лида.
2. Не отказывайтесь от холодного трафика, а научитесь его конвертировать. 70% лидов приходят из каналов с холодной аудиторией (VK Реклама, РСЯ). Обучите менеджеров «дожимать» такие лиды через многоканальную коммуникацию.
3. Рассматривайте классифайды как новый Поиск. Выделяйте бюджет, подключайте брендированные кабинеты, рассылки и платное продвижение.
4. Используйте инструменты прогрева в Яндекс Директе. Внедрите ПромоСтраницы. Это мощный инструмент для конвертации холодного трафика из РСЯ. Настройте чат-лендинги. Используйте их для быстрой лидогенерации по простым офферам.
5. Используйте VK Рекламу с видеообъявлениями и лид-магнитами. Делайте ставку на видео с представителем застройщика, которые показывают конверсию значительно выше статических баннеров.Прогревайте сложную аудиторию контентом. Для проектов без агрессивных офферов создавайте PDF-гиды и лид-магниты.
6. Протестируйте Авито Рекламу. Низкий порог входа и неперегретый аукцион позволяют получать дешевые лиды. Платформа планирует войти в ТОП-3 кликовых площадок — функционал будет развиваться.
Еще больше кейсов и аналитики по диджитал-маркетингу в недвижимости — на нашем сайте и в Telegram-канале.