Купить недвижимость в Саудовской Аравии

Купить недвижимость в Саудовской Аравии стало возможным в рамках обновленного законодательного режима, введенного Королевским указом № M/14. Генеральное управление по недвижимости (REGA) утвердило систему географического охвата и лимитов владения, что превратило рынок в предсказуемую площадку для международного капитала. Этот этап реформы обеспечил прикладной характер инвестиций в секторы жилого и коммерческого назначения через прозрачные регуляторные фильтры.

Материал содержит детальный разбор того, как безопасно купить недвижимость в Саудовской Аравии с соблюдением всех процедур юридической проверки титула через сервисы Министерства юстиции (MOJ). Анализ охватывает налоговые обязательства по линии ZATCA, включая расчет RETT 5%, и порядок получения Premium Residency за инвестиции. Практическая часть статьи посвящена алгоритму регистрации прав и взаимодействию с регуляторами для минимизации транзакционных рисков.

Действующее правовое регулирование и система государственных регуляторов

Фундаментальное правовое регулирование недвижимости в Саудовской Аравии претерпело радикальные изменения с принятием Королевского указа № M/14. С января 2026 года в Королевстве действует обновленный правовой порядок, который заменил прежний разрешительный принцип на структурированную систему прямого доступа. Основным документом, определяющим новые правила игры, стал закон о собственности иностранцев KSA в Саудовской Аравии, вступивший в силу после утверждения регламента (Implementing Regulations).

Современное регулирование рынка недвижимости в Саудовской Аравии основывается на положениях Geographic Scope Document. Этот документ четко определяет географические границы и лимиты владения для лиц, не имеющих подданства Королевства. В отличие от старых норм, новая модель предполагает наличие жестких контрольных механизмов на каждом этапе совершения транзакции. Исполнительные органы власти получили расширенные полномочия, а функции по надзору за соблюдением правил распределены между профильными ведомствами:

1. REGA (General Authority for Real Estate) — устанавливает правила зонирования и координирует выдачу разрешений;
2. ZATCA — администрирует налоговые поступления и контролирует уплату налога на сделки RETT;
3. MOJ (Министерство юстиции) — обеспечивает техническую регистрацию титула и верификацию документов собственности;
4. Premium Residency Center — управляет процессом выдачи резидентских разрешений для крупных инвесторов.

Соблюдение установленных процедур является обязательным условием для признания законности акта передачи прав. Все юридические требования к покупке недвижимости в Саудовской Аравии теперь аккумулированы в цифровых сервисах ведомств. Регулятор REGA осуществляет мониторинг сделок в реальном времени, предотвращая попытки номинального владения активами.

Стабильный правовой режим покупки недвижимости в Саудовской Аравии гарантирует защиту интересов всех участников рынка через систему обязательной регистрации в Real Estate Registry. Налог на транзакцию (RETT) зафиксирован на уровне 5%, и его своевременная оплата через ZATCA является обязательным условием для финализации процесса. Для инвесторов, планирующих купить недвижимость в Саудовской Аравии, критически важно учитывать положения регламентов, детализирующих сроки узуфрукта и право собственности на землю. Прозрачность всех процедур обеспечивается интеграцией баз данных Министерства юстиции и налоговых органов, что сокращает сроки заключения сделки купли-продажи недвижимости в Саудовской Аравии до нескольких рабочих дней.

Купить недвижимость в Саудовской Аравии нерезиденту: допустимые категории покупателей и правовой статус Non-Saudi

Законодательство Королевства дает четкое определение термину Non-Saudi, охватывая широкий круг субъектов права. Основной вопрос, кто может купить недвижимость в Саудовской Аравии, решается через классификацию покупателей по их юридическому статусу и резидентству. Обновленный правовой режим покупки недвижимости в Саудовской Аравии предусматривает возможность владения активами как для физических лиц, так и для сложноподчиненных корпоративных структур.

Желание купить недвижимость в Саудовской Аравии нерезиденту теперь реализуется через упрощенные цифровые протоколы. Допуск к рынку предоставляется следующим группам заявителей:

1. иностранные физические лица, имеющие легальный статус в Королевстве или инвестиционную визу;
2. зарубежные коммерческие компании, открывшие филиалы на территории страны;
3. структуры специального назначения (SPV) и инвестиционные фонды, зарегистрированные в КСА;
4. дипломатические представительства и международные организации при условии взаимности признания прав.

Официальная покупка недвижимости иностранцем в Саудовской Аравии предполагает прохождение идентификации в системе Nafath. Для частных лиц допуск ограничен объектами, предназначенными для личного проживания или профессиональной деятельности. В свою очередь, возможность купить недвижимость в Саудовской Аравии иностранцу в коммерческих целях требует подтверждения финансовой состоятельности и отсутствия санкционных ограничений.

Полномасштабная корпоративная покупка недвижимости в Саудовской Аравии доступна юридическим лицам, зарегистрированным вне Королевства, при условии одобрения со стороны REGA и Министерства инвестиций. Саудовские компании, в капитале которых присутствуют иностранные акционеры, также приравниваются к категории Non-Saudi в части территориальных ограничений. Специальные условия для нерезидентов при покупке недвижимости в Саудовской Аравии включают обязательство использовать объект по целевому назначению, указанному в реестре. Покупка недвижимости иностранным инвестором в Саудовской Аравии завершается выдачей электронного свидетельства собственности, подтверждающего легальность активов перед государственными банками.

Географические зоны допуска и специальные ограничения по Мекке и Медине при покупке недвижимости в Саудовской Аравии

Географический фактор является определяющим при проверке юридической чистоты сделки. Существующие разрешенные зоны при покупке недвижимости в Саудовской Аравии строго регламентированы и отражены в картах REGA. Адрес конкретного объекта служит первичным фильтром, отсекающим недопустимые для иностранных граждан территории.

Для многих инвесторов приоритетной задачей является купить недвижимость в Эр Рияде иностранцу, так как столица предлагает наиболее ликвидные активы. Однако владение разрешено только в определенных кварталах, входящих в Geographic Scope Document. Существуют также жесткие ограничения на покупку недвижимости в Мекке, где право собственности закреплено исключительно за гражданами Саудовской Аравии и подданными стран GCC, исповедующими ислам. Перечень требований к локациям включает следующие аспекты:

1. принадлежность участка к зоне жилой или коммерческой застройки, открытой для нерезидентов;
2. удаленность от приграничных территорий и объектов стратегического назначения;
3. наличие утвержденного кадастрового плана в системе Министерства юстиции;
4. соответствие типа права (Freehold или Usufruct) конкретному району города.

Растущий спрос позволяет купить недвижимость в Джидде нерезиденту, ориентируясь на современные прибрежные комплексы и экономические зоны. При этом действуют специфические ограничения на покупку недвижимости в Медине, аналогичные правилам в Мекке, что обусловлено особым религиозным статусом этих городов. Иностранным гражданам запрещено приобретать объекты в радиусе установленных границ священных территорий (Haram boundaries).

Типы объектов недвижимости в Саудовской Аравии

Классификация недвижимого имущества в Королевстве базируется на целевом назначении и статусе земельного участка. Согласно регламенту REGA, виды недвижимости в Саудовской Аравии делятся на жилые, коммерческие, индустриальные и сельскохозяйственные. Желание инвестора купить жилую недвижимость в Саудовской Аравии часто связано с необходимостью размещения сотрудников или приобретением апартаментов для личного проживания в мега-проектах. В то же время крупные корпорации стремятся купить коммерческую недвижимость в Саудовской Аравии для открытия офисов, складов или дата-центров в рамках стратегии расширения на Ближнем Востоке.

Правовая модель разделяет объекты по способу возникновения титула и объему полномочий владельца. Применимый тип права владения недвижимостью в Саудовской Аравии определяется решением Совета министров для каждой конкретной зоны:

1. Ownership (Freehold) — полное бессрочное право собственности на землю и строения.
2. Usufruct (Узуфрукт) — право пользования объектом на установленный срок, зачастую до 99 лет.
3. Easement — сервитуты и иные вещные права, связанные с эксплуатацией соседних участков.
4. Leasehold — долгосрочная аренда, которая в ряде зон может трансформироваться в вещное право при соблюдении инвестиционных условий.

Динамика застройки определяет выбор между стадиями готовности объекта. В 2026 году первичный рынок недвижимости в Саудовской Аравии представлен преимущественно в Giga-проектах (NEOM, Red Sea, Qiddiya), где сделки защищены системой эскроу-счетов Wafi. Напротив, вторичный рынок недвижимости в Саудовской Аравии охватывает готовые объекты в сложившихся деловых районах Эр-Рияда и Джидды, требуя тщательной проверки истории владения.

Особое значение имеет связь типа недвижимости с миграционным статусом покупателя. Жилые объекты стоимостью от 4 млн SAR позволяют претендовать на Real Estate Owner Residency в рамках программы Premium Residency. При этом коммерческие и индустриальные площади регулируются отдельными инвестиционными лицензиями MISA, что исключает их использование для получения резидентства на общих основаниях.

Обязательная регистрация, реестр недвижимости и проверка титула

Легитимность владения активами в Королевстве Саудовская Аравия неразрывно связана с внесением данных в государственные системы учета и цифровые регистры. Чтобы законно купить недвижимость в Саудовской Аравии, необходимо пройти процедуру регистрации в системе «Al-Ayni». Этот современный реестр недвижимости в Саудовской Аравии привязывает права не к личности владельца, а к конкретному объекту, имеющему уникальный кадастровый идентификатор. Такая модель исключает дублирование записей и обеспечивает прозрачность истории всех транзакций.

Юридическая сила права возникает исключительно в момент фиксации записи в реестре, а не при подписании договора купли-продажи. Поэтому регистрация права собственности на недвижимость в Саудовской Аравии является не завершающей формальностью, а ключевым юридическим фактом возникновения титула. Цифровая интеграция государственных ведомств позволяет купить недвижимость в Саудовской Аравии дистанционно через защищенные каналы связи. Государственные сервисы автоматически проверяют правоспособность сторон, минимизируя риск участия лиц без надлежащего миграционного или инвестиционного статуса.

Любое оформление сделки по покупке недвижимости в Саудовской Аравии начинается с авторизации в системе Nafath и подтверждения соответствия объекта утвержденному географическому охвату регулятора. Одновременно используется идентификатор объекта в реестре «Al-Ayni» и проводится первичная цифровая сверка параметров сделки.

Регистрация права собственности на недвижимость в Саудовской Аравии требует соблюдения ряда формальных процедур:

1. верификация личности покупателя и продавца через цифровую платформу Nafath;
2. подтверждение оплаты налога на переход права собственности (RETT) в размере 5%;
3. проверка соответствия объекта утвержденному Geographic Scope Document для нерезидентов;
4. получение электронного подтверждения от REGA о допустимости сделки в конкретной зоне;
5. указание идентификатора объекта в системе «Al-Ayni» и привязка его к транзакции;
6. наличие действующей брокерской лицензии FAL, если в сделке участвует посредник.

Основным инструментом безопасности выступает глубокая проверка титула недвижимости в Саудовской Аравии через официальные сервисы Министерства юстиции (MOJ). Инвестор может запросить данные о текущем собственнике и убедиться, что электронный титул недвижимости в Саудовской Аравии (Sakk) активен и не содержит ограничений. Такая проверка является обязательным элементом юридического аудита до подачи сделки на регистрацию.

Система позволяет выявить скрытые обременения недвижимости в Саудовской Аравии, включая ипотечные залоги, судебные аресты, ограничения на распоряжение и претензии третьих лиц по наследственным или корпоративным спорам. Без подтверждения чистоты электронного свидетельства Sakk сделка не допускается к финальному этапу регистрации.

Для успешного завершения транзакции также подготавливаются следующие данные и подтверждения:

1. актуальный номер цифрового ID покупателя в системе Nafath;
2. подтверждение оплаты налога на транзакцию (RETT) от ZATCA;
3. сведения о типе приобретаемого права — ownership или usufruct;
4. цифровые данные сторон, участвующих в передаче титула.

Поэтапный алгоритм оформления сделки выглядит следующим образом:

Этап 1. Верификация субъекта и зоны допуска. Регулятор сопоставляет правовой статус покупателя с разрешенными районами города и типами объектов. Это базовый элемент процесса оформления недвижимости в Саудовской Аравии, защищающий стратегические территории от некорректного иностранного участия. На этой стадии также определяется формат права — полная собственность или право пользования.

Этап 2. Юридический аудит и проверка титула. Инструменты MOJ позволяют установить историю объекта, наличие ограничений и зарегистрированных обременений. Перед тем как провести сделку по покупке недвижимости в Саудовской Аравии, консультанты анализируют чистоту электронного свидетельства Sakk и статус записи в реестре.

Этап 3. Налоговое декларирование и оплата. Налоговый портал автоматически рассчитывает обязательства на основании рыночной или договорной цены. Сделка с недвижимостью для нерезидента в Саудовской Аравии требует полного погашения фискальных платежей до момента внесения записи о новом собственнике в реестр.

Этап 4. Электронная регистрация и передача титула. Техническое сопровождение процесса осуществляется через платформу Efragh, которая обеспечивает мгновенный переход титула в режиме реального времени. Стороны подписывают цифровой контракт, после чего система автоматически обновляет данные в базе. Финальное переоформление собственности происходит путем внесения новой записи в реестр.

Финальная регистрация права собственности в Саудовской Аравии подтверждается выпуском нового цифрового свидетельства, доступного в личном кабинете собственника на портале Najiz. Этот электронный документ является единственным юридически признанным доказательством того, что оформлено право собственности в КСА иностранцу в рамках действующего закона M/14.

Все этапы покупки недвижимости в Саудовской Аравии обычно занимают от одного до трех рабочих дней при условии полной готовности документов и корректности цифровых данных. Высокая скорость транзакций обеспечивается прямой интеграцией баз данных регулятора, налоговой службы и регистратора в единый цифровой контур.

Due Diligence недвижимости в Саудовской Аравии: обязательные этапы юридической проверки объекта

Инвестиции в крупные объекты требуют проведения комплексного анализа всех правовых и регуляторных факторов. Безопасная покупка недвижимости в Саудовской Аравии невозможна без предварительного исследования статуса земельного участка и полномочий продавца. Комплаенс покупки недвижимости в Саудовской Аравии подразумевает проверку соответствия сделки нормам Королевского указа № M/14, который устанавливает жесткие фильтры для иностранных лиц. Любое отклонение от регламента может привести к признанию транзакции ничтожной.

Регулятор REGA применяет строгие санкции за предоставление недостоверных сведений в процессе регистрации. Качественный правовой аудит недвижимости в Саудовской Аравии минимизирует риски возникновения следующих негативных последствий:

1. финансовые штрафы в размере до 10 млн саудовских риалов за нарушение правил владения;
2. принудительная продажа объекта через публичный аукцион по решению суда;
3. аннулирование инвестиционной лицензии или резидентского статуса покупателя;
4. конфискация актива в случае выявления схем номинального владения (Tasattur).

Прежде чем купить недвижимость в Саудовской Аравии, бизнес-клиенту необходимо верифицировать целевое использование земли. Важно проверить недвижимость в Саудовской Аравии перед покупкой на предмет соответствия муниципальным планам развития Vision 2030, так как зонирование может ограничивать этажность или тип коммерческой деятельности. Тщательная проверка недвижимости перед покупкой в Саудовской Аравии также включает аудит налоговой чистоты объекта, подтверждающий отсутствие задолженностей по Zakat и налогам на пустующие земли (White Land Tax).

Налоги и скрытые расходы: сколько на самом деле стоит купить недвижимость в Саудовской Аравии

Финансовая структура транзакции определяется ценой объекта и обязательными государственными сборами. Основной фискальный риск для инвестора, планирующего купить недвижимость в Саудовской Аравии, связан с некорректной оценкой налоговой базы. Регулятор ZATCA применяет налог на транзакцию (RETT) в размере 5% к любой операции, имеющей юридический эффект передачи прав. Обязанность по уплате лежит на продавце, однако покупка недвижимости в Саудовской Аравии часто предполагает перенос этой нагрузки на покупателя по условиям договора.

В итоговый бюджет инвестора входят следующие компоненты затрат:

1. налог RETT в размере 5% от рыночной стоимости или цены договора;
2. новый сбор REGA для лиц категории non-Saudi в размере до 5%;
3. брокерское вознаграждение, ограниченное лимитом 2,5%;
4. административные платежи за выпуск электронного титула.

Процедура требует, чтобы расчет налога при покупке недвижимости в Саудовской Аравии производился на основании справедливой рыночной стоимости. Если ZATCA выявит занижение цены, инвестору грозят штрафы, сопоставимые с размером самого налога. Планируя приобрести недвижимость в Саудовской Аравии, бизнес-клиенты учитывают, что суммарная нагрузка может достигать 10% от суммы сделки. Это делает налогообложение сделок с недвижимостью в КСА в Саудовской Аравии фактором, требующим предварительного аудита.

Налог на недвижимость в Саудовской Аравии должен быть погашен до момента фиксации сделки в реестре Министерства юстиции. Система блокирует переоформление без подтверждающего сертификата об оплате. 

Учитывая динамику цен в Эр-Рияде, расходы при покупке квартиры в Саудовской Аравии на этапе строительства могут быть снижены за счет льготных режимов в специальных экономических зонах. Контроль за движением средств осуществляется через прозрачные банковские каналы, соответствующие международным требованиям прозрачности. 

Порядок получения Premium Residency за покупку недвижимости в ​​Саудовской Аравии

С января 2026 года приобретение недвижимости в Королевстве открывает прямой путь к долгосрочному правовому статусу без участия местных спонсоров. Чтобы получить Premium Residency в Саудовской Аравии, иностранный гражданин должен подтвердить владение жилым объектом стоимостью не менее 4 миллионов саудовских риалов. Этот механизм, известный как Real Estate Owner Residency, привязывает срок действия разрешения к периоду сохранения права собственности на актив.

Официальный регламент устанавливает жесткие требования к характеристикам приобретаемого имущества для квалификации на программу. Процедура верификации объекта включает проверку следующих параметров:

1. минимальная оценочная стоимость активов от 4 000 000 SAR;
2. статус недвижимости — жилая и полностью завершенная строительством;
3. отсутствие ипотечных обременений или иного банковского финансирования;
4. наличие отчета об оценке от специалистов, аккредитованных организацией Taqeem.

Администрированием заявок занимается Premium Residency Center, который координирует проверку благонадежности заявителя и полноту предоставленных документов. Основные инвестиции в недвижимость Саудовской Аравии для резидентства должны быть направлены в объекты, расположенные вне закрытых зон Мекки и Медины. После первичного одобрения и оплаты государственного сбора инвестор проходит медицинское обследование и предоставляет справку об отсутствии судимости для финализации статуса.

Предоставляемая по упрощенной схеме Золотая виза в Саудовской Аравии дает право на ведение коммерческой деятельности без привлечения локальных партнеров. Владелец статуса получает право спонсировать супруга, детей до 25 лет и родителей, обеспечивая семье полноценный доступ к социальным услугам. Такое резидентство за инвестиции в Саудовской Аравии позволяет свободно пересекать границы Королевства без оформления дополнительных выездных виз.

Результатом процесса становится цифровая карта резидента Саудовской Аравии, которая интегрируется в государственную систему Nafath и дает доступ ко всем государственным электронным услугам. Полученный вид на жительство в Саудовской Аравии через недвижимость сохраняет актуальность до момента отчуждения права собственности или перехода актива в категорию обремененных. Дистанционный формат подачи документов через специализированный портал PRC сокращает сроки рассмотрения кейса до 60–90 рабочих дней.

Заключение

Постепенное открытие рынка позволяет инвесторам купить недвижимость в Саудовской Аравии с высокой степенью защиты титула. Интеграция цифровых реестров REGA и Министерства юстиции снизила уровень бюрократических барьеров до исторического минимума. Прозрачность налоговых правил и фиксированный размер сборов обеспечивают возможность точного прогнозирования доходности активов на долгосрочный период.

Источник: https://ybcase.com