Купить недвижимость в ОАЭ

Купить недвижимость в ОАЭ сегодня стремятся как инвесторы с целью сохранения и приумножения капитала, так и семьи, которые ценят высокий уровень безопасности, современную инфраструктуру, доступ к качественным образовательным и медицинским учреждениям. Изменения нормативно-правовой базы последних лет укрепили репутацию локального рынка недвижимости как одного из наиболее открытых и регулируемых в регионе. Новые правила владения недвижимостью в ОАЭ утвердили доступ для внешних инвесторов, благодаря чему были созданы условия для вложений с минимальными рисками. Также для инвесторов действуют удобные схемы финансирования и ипотечные программы.

В ходе реализации последних законодательных инициатив правительство страны не только усилило гарантии прав собственников и арендаторов, но и предприняло шаги по повышению стандартов качества строительства. Девелоперы обязаны строго соблюдать нормы безопасности и экологические требования, а контроль со стороны регулирующих органов стал более системным и прозрачным. В статье подробно разъясняются процесс приобретения недвижимости в ОАЭ, особенности юридического оформления сделки, а также преимущества юрисдикции.

Купить недвижимость в ОАЭ: выгоды для иностранцев

Одним из преимуществ покупки недвижимости в ОАЭ является стабильная и динамично развивающаяся экономика, что обеспечивает долгосрочную сохранность и приумножение капитала. Страна демонстрирует высокий уровень рентабельности вложений. Высокий уровень урбанизации, активное развитие инфраструктуры, рост деловой активности и туристического потока создают благоприятные условия для инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость. Экономическая устойчивость и привязка национальной валюты к американскому доллару создают уверенность в сохранности капитала. Еще один важный фактор — отсутствие налогов на приобретение и личные доходы, что позволяет инвесторам эксплуатировать недвижимость с выгодой (без дополнительных налоговых обязательств).

Покупка недвижимости в ОАЭ предоставляет легальные основания для получения ВНЖ, что актуально для инвесторов, планирующих жить и налаживать бизнес в стране. Власти активно внедряют современные технологии, экологические стандарты и концепции умных городов, способствующие улучшению жизненных стандартов и модернизации инфраструктуры. Это создает комфортные условия для проживания, работы и инвестирования, делая ОАЭ привлекательным выбором для долгосрочного пребывания.

Стратегическое положение страны является еще одним значимым преимуществом. ОАЭ постепенно становятся одной из наиболее диверсифицированных экономик мира, ежегодно привлекая значительные объемы внешних инвестиций. Развитая инфраструктура и статус ближневосточного транспортного узла делают страну центром для ведения международного бизнеса. Рынок недвижимости Эмиратов отличается открытостью, а доходность от инвестиций варьируется в среднем от 7 до 10%, что выгодно выделяет юрисдикцию на фоне других мировых центров. Цены на недвижимость в ОАЭ остаются конкурентоспособными, а условия финансирования покупки как первичной, так и вторичной недвижимости весьма привлекательны.

Локальные банки предлагают доступ к ипотечному кредитованию предоставляется не только гражданам страны, но и иностранным покупателям. Местные банки разрабатывают привлекательные финансовые продукты с возможностью выбора оптимального срока погашения, сравнительно низким уровнем первоначального взноса и процентными ставками, соответствующими международным стандартам конкурентоспособности. Значительная часть девелоперов предлагает альтернативные механизмы финансирования — различные схемы рассрочки, позволяющие распределить платежи на несколько лет без серьезной нагрузки на бюджет.

Инвесторы, планирующие приобрести недвижимость в ОАЭ, а также их семьи обеспечены доступом к качественным социальным объектам. В стране работают международные школы и университеты, медицинские учреждения соответствуют мировым стандартам, а широкий спектр сервисов обеспечивает комфортное проживание. Такие условия делают владение недвижимостью источником дохода, обеспечивая высокий уровень жизни и доступ к современным услугам.

Как купить недвижимость в ОАЭ нерезиденту

Ранее покупка жилья или коммерческих объектов была доступна только резидентам ОАЭ и Персидского залива. Законодатели Дубая первыми внедрили изменения, которые позволили иностранцам приобретать недвижимость. Сегодня нерезиденты вправе инвестировать в недвижимость в ОАЭ в двух основных формах: полная собственность (Freehold) и аренда на длительный срок (Leasehold).

Регулирование сделок с недвижимостью в ОАЭ

Leasehold означает долгосрочную аренду объекта недвижимости. При этом покупатель получает право собственности только на строение, но не на землю, на которой оно расположено. Срок аренды может достигать 99 лет или меньше (в зависимости от условий договора). Такой вариант часто выбирают те, кто заинтересован в инвестициях с ограниченным сроком владения или планирует сдавать объект в аренду.

Freehold — это полноценное владение недвижимостью, включающее как строение, так и землю. Для иностранцев право Freehold ограничено специальными зонами, которые правительство обозначает как Freehold Zones. Эти районы отличаются динамичным развитием и высокой популярностью у инвесторов. Среди них — Дубай Марина или остров Саадият в Абу-Даби. Покупка недвижимости в Дубае и других эмиратах во Freehold Zones обеспечивает иностранцу полные права владельца (владение с правом распоряжения).

Процедура покупки недвижимости в ОАЭ

Вложения в местную недвижимость по-прежнему привлекают инвесторов благодаря росту цен и высокой ликвидности. При этом оформление покупки жилья/коммерческих объектов в эмиратах является непростым процессом, если не знать законодательные особенности региона. Покупка недвижимости в ОАЭ для нерезидентов — обязательные шаги:

1. Выбор объекта. Необходимо определить цель покупки — для личных нужд либо сдачи в аренду. От этого зависит выбор района, типа недвижимости и бюджета.
2. Юридический аудит. Для этого нанимают юристов, которые проверяют право собственности продавца, наличие обременений, долгов или ипотек, а также соответствие всех документов законодательным требованиям.
3. Заключение договора купли-продажи. В нем указаны все условия сделки. Обычно сразу вносится депозит 5–10% от цены.
4. Получение NOC (если требуется). Этот документ говорит об отсутствии возражений со стороны уполномоченного на его выдачу органа в отношении покупки недвижимости.
5. Регистрация прав собственности на недвижимость в ОАЭ. По факту оплаты остатка права на недвижимость официально оформляются в государственных органах. Пошлина за регистрацию составляет около 4% от цены объекта.

Роль посредников и риелторов

Законодательство требует участия посредников при проведении сделки по купле-продаже недвижимости в ОАЭ. Они берут на себя широкий спектр задач — от поиска подходящего объекта и проверки его юридической чистоты до оформления всей необходимой документации и взаимодействия с государственными органами. Особенно важна их роль для иностранных покупателей, которые сталкиваются не только с особенностями местного права, но и с языковыми трудностями.

Деятельность риелторов в Эмиратах подлежит строгому государственному контролю. В частности, в Дубае за регулирование работы агентств и специалистов отвечает Агентство по регулированию недвижимости (RERA), действующее под эгидой Земельного департамента. Эти структуры устанавливают правила профессиональной этики, стандарты обслуживания клиентов, а также требования к лицензированию риелторов, что обеспечивает прозрачность сделок и защиту интересов участников рынка.

Перечень документов для иностранцев при покупке недвижимости в ОАЭ

Для завершения сделки требуется подготовить ряд документов:

1. Подтверждение законности владения объектом (для продавца).
2. Выписку об отсутствии долгов (недвижимость свободна от ипотеки, арестов и других ограничений).
3. Техдокументацию (технический паспорт здания, планировочные схемы, план этажей, разрешение на ввод в эксплуатацию, схемы и инструкции по инженерным системам и экспертное заключение о состоянии здания).
4. Паспортные данные сторон или регистрационные документы корпоративных субъектов.
5. Финансовые подтверждения оплаты, такие как квитанции, подтверждающие совершение платежей.

Юридические аспекты договоров

Центральное место в процессе занимает договор купли-продажи. Он закрепляет переход права собственности и защищает интересы обеих сторон. В договоре подробно прописывается объект недвижимости — его расположение, площадь и другие идентификационные данные. Отдельное внимание уделяется финансовым условиям — стоимости, графику платежей, сумме первоначального взноса и последующим переводам.

Также в договоре указываются сроки передачи собственности, особенно если речь идет о строящемся объекте, и конкретные даты окончания строительства. Важен раздел, посвященный процедуре регистрации сделки по купле-продаже недвижимости в ОАЭ. Не менее значимы гарантии на недвижимость, предусматривающие ответственность продавца за качество и техническое состояние объекта. Договор также включает положения о расторжении, штрафах за невыполнение обязательств и форс-мажорные ситуации, такие как природные катастрофы или поправки законодательства.

Перед подписанием SPA крайне важно проверять все данные о сторонах и объекте, а также убедиться, что условия сделки полностью ясны. Такой подход помогает избежать спорных ситуаций, повышает прозрачность процесса и обеспечивает юридическую защиту инвестора.

Типы объектов 

Жилая недвижимость в ОАЭ представлена несколькими категориями. Наиболее популярны апартаменты и квартиры, которые предлагаются в различных ценовых сегментах. Для семей, ценящих простор и приватность, подходящим вариантом станут виллы и таунхаусы, часто расположенные в охраняемых жилых комплексах с благоустроенными территориями. Особый интерес представляют пентхаусы, размещенные на верхних этажах современных небоскребов или роскошных вилл, с панорамными видами и высоким уровнем комфорта. Кроме того, рынок предлагает инвестиционные объекты в гостиницах — номера или апартаменты, которые можно сдавать в аренду, получая стабильный доход.

Коммерческая недвижимость охватывает офисные, торговые и производственные площади. Офисы представлены как в виде современных высотных бизнес-центров, так и более скромных комплексов. Здания классифицируются по стандартам A, B и C, где класс А обеспечивает современную инфраструктуру: высокоскоростной интернет, конференц-залы, парковки и дополнительные удобства.

Особенности оформления сделок с недвижимостью в разных эмиратах ОАЭ

ОАЭ — союз семи эмиратов, каждый из которых обладает определенной автономией и собственным законодательством, в том числе в сфере недвижимости. Поэтому правила покупки могут значительно отличаться в зависимости от региона. Если вы хотите купить недвижимость в ОАЭ как нерезидент, важно знать общие законы страны и особенности того эмирата, где находится объект.

Абу-Даби

Абу-Даби продолжает привлекать инвесторов благодаря перспективной недвижимости и высокой доходности. Среднегодовой доход от сдачи объектов в аренду достигает 7–8%, что существенно превышает показатели многих мировых столиц. В эмирате активно развивается жилой сектор: на рынке появляются новые апартаменты, таунхаусы и виллы, предоставляя инвесторам широкий выбор для реализации разнообразных стратегий.

Для иностранцев, планирующих купить недвижимость в Абу-Даби, действуют четыре основных режима владения:

1. Musataha позволяет использовать объект на фиксированный срок, обычно до 50 лет, с правом на пролонгацию. Владельцы могут проживать и перестраивать недвижимость.
2. Freehold предоставляется на 99 лет и дает иностранцам полное распоряжение недвижимостью, кроме права на землю.
3. Аренда на длительный срок оформляется не менее чем на 25 лет.
4. Usufruct наделяет правом владеть объектом на 99 лет с ограничением на внесение изменений.

В 2019 году нормативно-правовая база Абу-Даби был обновлен, чтобы упростить управление имуществом иностранными инвесторами. Владельцы Musataha и Usufruct сроком свыше 10 лет получили право распоряжаться объектом, включая возможность его залога, без одобрения арендодателя. Землевладельцы не могут закладывать объект без одобрения держателей этих контрактов.

Районы с правом freehold:

1. Рим-Айленд.
2. Саадият-Айленд.
3. Гантуут.
4. Аль-Мария-Айленд.
5. Марина-Айленд.
6. Аль-Раха-Бич.
7. Масдар-Сити.

Дубай

На рынке недвижимости Дубая активно внедряются инновации, что делает эмират одним из лидеров в сфере современных жилых решений. Новые проекты оснащаются смарт-системами, позволяющими управлять освещением, климатом через мобильные устройства, что повышает комфорт и удобство проживания. Жилые комплексы проектируются с зелеными пространствами с рекреационными объектами, создавая благоприятную среду для жизни и отдыха.

Купить недвижимость в Дубае можно с правом долгосрочного владения, включая права собственности или аренды (до 99 лет). При этом оформление документов осуществляется через Земельный департамент (DLD), обеспечивая юридическую прозрачность и защиту интересов покупателей.

Районы с правом freehold:

1. Палм Джумейра.
2. Даунтаун.
3. Дубай Марина.
4. Джумейра Лейк Тауэрс.
5. Хиллз Эстейт.
6. Бизнес Бэй.

Рас Аль Хайма

После реализации Закона о собственности в 2005 году иностранцы получили возможность инвестировать в недвижимость в Рас-Аль-Хайме на специально отведенных инвестиционных территориях. Изначально такое право предоставлялось только после регистрации фирмы в эмирате, чтобы приобретение осуществлялось на имя компании.

В 2007 году законодательство было пересмотрено. Теперь иностранные физические и корпоративные лица могут приобретать недвижимость в проектах, реализуемых компаниями RAKIA, Al Hamra, RAKEEN, без обязательства инкорпорировать фирму в ОАЭ. Сегодня инвестиции здесь ориентированы на два направления:

1. приобретение с целью аренды;
2. приобретение с целью перепродажи.

Первый вариант предполагает аудит местоположения и доходности объекта, чтобы обеспечить стабильный денежный поток от краткосрочной/долгосрочной аренды. Второй вариант часто реализуется на стадии строительства: инвестор покупает недвижимость на этапе завершения проекта и перепродает ее через 1–2 года, когда рыночная цена возрастает.

Шарджа

Шарджа отличается более строгими правилами. Иностранные граждане не могут купить недвижимость в Шардже и быть ее собственниками. Вместо этого закон предоставляет право пользования объектами на срок 99 лет после регистрации в Sharjah Real Estate Registration Department (SRERD). При этом объекты должны находиться в специально обозначенных зонах, а для заключения договора пользования требуется официальное разрешение властей.

Аджман

С 2008 года купить недвижимость в Аджмане напрямую (обладая полной юридической собственностью) могут резиденты стран Персидского залива. Для внешних инвесторов, не входящих в этот союз, предусмотрены альтернативные механизмы участия: они могут заключать долгосрочные арендные соглашения сроком до 50 лет или оформлять ограниченное право собственности на объекты недвижимости, однако при этом требуется предварительное одобрение правителя эмирата. Такой подход позволяет Аджману сохранять контроль над стратегически важными земельными ресурсами, одновременно привлекая капитал иностранных инвесторов в экономику региона.

Умм Аль Кувейн

В этом эмирате правила более строгие: законодательство разрешает владение только для резидентов ОАЭ и государств Персидского залива и зарегистрированных на них компаний. Иностранцы имеют возможность купить недвижимость в Умм Аль Кувейне (на землю такие права не распространяются) в специальных инвестиционных зонах. Отметим, что в Фуджейре законодательство относительно владения недвижимостью остается неопределенным.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в ОАЭ: почему это важно

Основная цель заключается в комплексной защите интересов всех участников сделки и обеспечении ее полной законности, прозрачности и безопасности. Процесс оформления прав собственности на недвижимость в ОАЭ имеет свои особенности по эмиратам. Без квалифицированной поддержки даже опытный инвестор сталкивается с рисками, связанными с некорректно оформленными договорами или нарушением процедур.

Сопровождение сделок профильными экспертами включает:

1. Проверка юридической чистоты объекта. Проверка проводится на предмет законности прав собственности с целью подтверждения соответствия объекта заявленным коммерческим/жилым целям. Этот этап позволяет выявить любые потенциальные риски заранее.
2. Юридический аудит документов. Внимательно изучается полный пакет правоустанавливающих документов, что гарантирует законность и прозрачность сделки.
3. Разработка договора купли-продажи. Юристы помогают составить договор с учетом всех нюансов, минимизируя возможные юридические и финансовые риски.
4. Представительство при переговорах. Специалисты могут выступать от имени клиента на всех стадиях переговорного процесса, обеспечивая защиту интересов и соблюдение правовых норм.

Одной из ключевых задач такого сопровождения является минимизация рисков, связанных с возможными мошенническими схемами, незаконными перепродажами, неоправданными финансовыми обязательствами или спорами с другими участниками рынка, что позволяет инвестору или покупателю уверенно вкладывать средства и планировать дальнейшие действия. 

Налоги на недвижимость в ОАЭ

Одно из ключевых преимуществ — покупка жилого или коммерческого объекта не облагается ежегодными налогами на имущество, что значительно снижает постоянные расходы владельца. Однако нерезиденты должны учитывать налоговое законодательство своих стран проживания. Например, граждане США обязаны декларировать доход, полученный за рубежом, включая арендные платежи и проценты по инвестициям. Поэтому перед совершением сделки крайне важно проконсультироваться с налоговыми или бизнес-консультантами, чтобы избежать неожиданных обязательств и штрафов в родной юрисдикции. Помимо этого, предусмотрен регистрационный сбор при передаче недвижимости — 4% от стоимости объекта (в Абу-Даби — 2%).

Вывод

Покупка недвижимости в ОАЭ рассматривается иностранцами как стратегически выгодное решение. Владение объектом недвижимости открывает возможности для получения стабильного пассивного дохода через аренду. Недавние законодательные изменения, разрешающие иностранцам владеть объектами недвижимости в зонах freehold, облегчили вход международным игрокам на рынок. Кроме того, ОАЭ привлекают своей экономической устойчивостью, прогрессивной правовой системой и высоким уровнем жизни.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в ОАЭ включает комплекс услуг — от тщательной проверки правового статуса объекта и анализа всех возможных рисков до оформления передачи права собственности. Опытная команда специалистов обеспечивает полное соответствие сделки действующему законодательству.

Источник: https://ybcase.com