Екатеринбург строит, Тюмень копит: почему рынки первичного жилья пошли разными путями

Предложение новостроек в Екатеринбурге за год выросло на 13,2%, в Тюмени — сократилось на 11%. Цены при этом поднялись в обоих городах. Такие данные приводят в совместном исследовании «НДВ Супермаркет Недвижимости» и ГК «Паритет Девелопмент».

В Екатеринбурге сейчас на продажу выставлено 32,5 тыс. лотов общей площадью 1,68 млн кв. м. Основной прирост дал комфорт-класс — плюс 18,5%. Этот сегмент занимает большую часть рынка города.

Вместе с расширением предложения увеличились и цены. Квадратный метр за год подорожал на 7,8%, до 180,7 тыс. руб. Сильнее всего — в бизнес-классе: на 9,3%, до 207,2 тыс. руб. Комфорт-сегмент же прибавил 8,1% (до 162,5 тыс. руб.), а премиум-категория — 7,8% (до 393 тыс. руб.).

Вслед за ценами вырос и средний чек покупки — до 9,3 млн руб., что на 10,8% больше, чем год назад. Это следствие не только удорожания метра, но и структуры спроса: покупатели активно разбирают готовые квартиры. Отсюда — главный дисбаланс рынка. Доля сданных объектов в общем объёме предложения упала с 18,1 до 11,2% — это один из самых низких показателей среди российских мегаполисов.

«Лоты вымываются ещё на стадии возведения домов, а предложение пополняется быстрее, чем рынок успевает его переварить. Для застройщиков это означает рост конкуренции, так как во второй половине 2026 года приток новых проектов усилится и клиентов придётся привлекать не только выгодными ценовыми предложениями, но и качеством продукта», — говорит Павел Галкин, основатель и председатель правления ГК «Паритет Девелопмент».

В Тюмени картина обратная. Число лотов упало до 24,8 тыс., их площадь — до 1,3 млн кв. м. Премиум- и комфорт-класс потеряли 12,5 и 11,6% предложения соответственно. Бизнес-сегмент, напротив, вырос на 6,2%: застройщики сместили фокус и выводят новые лоты именно туда.

Несмотря на сжатие рынка, цены поднялись не так сильно, как в Екатеринбурге. Квадратный метр сейчас стоит 160,1 тыс. руб., рост — на 4,4%. Бизнес-класс подорожал на 8,4%, до 190 тыс. руб., комфорт-сегмент — на 4,1%, до 155 тыс. руб. Премиум-категория новостроек показала минимальный рост — на 1,4%, до 302,4 тыс. руб. Доля сданного жилья в экспозиции увеличилась с 7,2 до 19,2%. Накопление готовых остатков на фоне замедления продаж сдерживает общий рост цен в городе.

Средний чек при этом поднялся на 5,4%, до 8,6 млн руб. В бизнес-классе скачок оказался куда заметнее — на 22,96%: средняя площадь лота выросла с 55 до 63 кв. м. Люди покупают не более дорогое жильё, а более просторное.

«Дисбаланс в Тюмени — зеркальное отражение ситуации в Екатеринбурге. Это связано с высокими ипотечными ставками и изменением условий семейной ипотеки: продажи готовых квартир замедлились, и они копятся на рынке. По моим прогнозам, до конца года сокращение стройки поддержит цены, но продавать готовые остатки нужно будет активнее — через партнёрские программы и гибкую оплату», — уточняет Павел Галкин.

По словам эксперта, оба рынка вошли во второе полугодие с противоположной структурой предложения, но одной и той же зависимостью — от доступности ипотеки. Екатеринбургу предстоит справляться с ростом конкуренции, Тюмени — ускорять продажи готового жилья. Выиграют застройщики, которые предложат покупателю точный баланс цены, готовности дома и условий покупки.