Рынок офисов Москвы смещается в сторону крупных блоков

Московский рынок офисной недвижимости входит в фазу структурных изменений: на фоне низкой вакантности и дефицита качественного предложения компании всё чаще делают ставку на покупку крупных офисных блоков. Этот сегмент демонстрирует наибольшую устойчивость и фактически задаёт новые ориентиры для развития рынка.

Дефицит предложения как ключевой фактор

По состоянию на конец 2025 года уровень вакантности офисной недвижимости в Москве снизился до 4,4%, что эквивалентно примерно 780 тыс. кв. м. При этом лишь около 25% доступных площадей приходится на помещения площадью более 1 тыс. кв. м. Недостаток крупных блоков в сложившихся деловых локациях стал системным ограничением и напрямую повлиял на структуру спроса.

Совместное исследование девелоперского направления MR Office и консалтинговой компании Nikoliers фиксирует: именно крупноформатные офисы сегодня формируют «якорный» сегмент рынка, тогда как мелкая нарезка выполняет вспомогательную функцию.

Мелкие лоты: рост есть, но роль ограничена

Продолжается рост числа сделок с небольшими офисами площадью до 250 кв. м. В течение последних четырёх лет количество таких покупок увеличивается в 2–3 раза ежегодно. Однако по объёму квадратных метров и совокупной стоимости этот сегмент остаётся вторичным.

Небольшие офисы чаще используются как:

1. инвестиционный продукт для последующей сдачи в аренду;
2. решение для малого бизнеса и самозанятых;
3. инструмент диверсификации портфелей частных инвесторов.

Крупные блоки формируют стандарты рынка

По словам директора по коммерческой недвижимости MR Кермена Мастиева, именно крупные офисные блоки сегодня задают стандарты развития: Они формируют требования к архитектуре, инженерии и сценариям использования пространства. Мелкая нарезка никуда не исчезнет, но она дополняет рынок, а не определяет его направление. В ближайшие годы разрыв между форматами будет только усиливаться.

На практике это выражается в росте интереса к средним и крупным форматам — блокам 0,8–1 тыс. кв. м, 1,5–2 тыс. кв. м и до 3 тыс. кв. м. Для компаний это способ консолидировать команды и зафиксировать издержки в условиях дефицитного предложения.

Мотивация покупателей: пользователи против инвесторов

Рынок всё чётче разделяется по типу спроса. Как отмечает директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар, крупные офисные блоки и целые этажи преимущественно приобретают конечные пользователи — крупные компании и корпорации, заинтересованные в размещении сотрудников в одном пространстве.

В то же время компактные лоты в 50–60% случаев покупаются в инвестиционных целях. Отдельный растущий сегмент — сделки по покупке одного—двух этажей целиком: объём таких инвестиций сегодня составляет от 600 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от локации.

Несоответствие нового строительства спросу

Структура нового офисного строительства пока не полностью отражает изменившиеся потребности рынка. Существенная часть проектов класса А по-прежнему реализуется с мелкой нарезкой, тогда как объёмы офисов, рассчитанных на продажу крупными блоками или целиком, остаются ограниченными.

Это усиливает структурный разрыв между спросом и предложением и делает дефицит крупных офисных блоков устойчивой характеристикой рынка на ближайшие годы.

Проекты как отражение рыночной дифференциации

Разница подходов заметна и на уровне конкретных проектов. В офисном комплексе TOP TOWER основной объём предложения сформирован крупными лотами — офисами на один или несколько этажей, ориентированными на компании, рассматривающие покупку как долгосрочное решение. Проект JOIS использует смешанную модель, сочетая крупные блоки и небольшую нарезку, что отражает текущую структуру спроса.

Вывод

Московский рынок офисной недвижимости переходит от фрагментарных решений к более системной модели. Крупные офисные блоки становятся его опорой, формируя стандарты и определяя логику развития. Мелкие лоты сохраняют спрос, но играют вспомогательную роль. В условиях дефицита качественного предложения именно способность работать с крупными форматами будет определять конкурентоспособность девелоперов и устойчивость рынка в среднесрочной перспективе.

Справка:

MR работает с 2003 года и является одной из крупнейших компаний по объему строительства и продаж жилой и коммерческой недвижимости. Входит в число лидеров рынка по уровню инноваций и цифровизации, активно поддерживает культурные институции и значимые социальные события.

На различных стадиях реализации в Москве у девелопера находятся проекты классов «бизнес», «премиум» и «делюкс», а также коммерческой и коммерческой недвижимости. Их общая площадь — 2,2 млн кв. м. В 2025 году компания объединила все офисные проекты компании под единым брендом MR Office, предложив рынку инновационный подход к созданию рабочих пространств. Основной акцент направление делает на гармоничную интеграцию архитектуры в городскую среду, применение ESG-принципов и создание комфортной экосистемы для бизнеса. В текущем портфеле более 10 проектов в ключевых бизнес-локациях Москвы общей площадью свыше 1 млн кв. м, в том числе уже введенный в эксплуатацию небоскреб iCITY и анонсированные проекты JOIS, MIND, LINK, BELL, One находящиеся на разных стадиях реализации.