В 2028 году ввод офисов на продажу в Москве вырастет втрое
По данным департамента аналитики КОЛДИ, в 2027–2030 годах в пределах МКАД введут 2,6 млн кв. м офисов на продажу. Пик придется на 2028 год: 980 тыс. кв. м — втрое больше, чем годом ранее. Предложение растет на фоне охлаждения спроса, поэтому конкуренция между проектами усилится, а покупатели станут требовательнее к качеству офисов.
По информации КОЛДИ, на конец октября в столице возводится 2,9 млн кв. м офисных площадей, выставленных на продажу. Эти метры распределены между 77 проектами. Причем свыше 50% совокупного объема обеспечивают лишь четыре девелопера.
Вплоть до 2028 года темпы ввода сохраняют стабильность. За 2025-й рынок пополнился 311 тыс. кв. м. Как подсчитали в компании, в 2026-м будет сдано порядка 321 тыс. кв. м: с января по октябрь уже введено 207 тыс., а еще 114 тыс. заявлены к сдаче до завершения года. В 2027-м показатель останется примерно тем же — 320 тыс. кв. м.
Однако уже в 2028 году объем увеличится до 980 тыс. кв. м. После этого начнется спад: 704 тыс. кв. м придется на 2029-й, а 612 тыс. кв. м — на 2030-й. В 2031–2032 годах ежегодные объемы сузятся до 94–98 тыс. кв. м.
Прирост предложения трансформирует и деловую географию столицы: новые офисные кластеры складываются вне центральных районов. По подсчетам аналитиков КОЛДИ, основная часть нового предложения сконцентрирована в трех точках. В СЗАО, в районах Тушинская и Щукино, — 165 тыс. кв. м, которые распределены по четырем проектам. В ЮЗАО, вдоль Ленинского проспекта и у метро «Калужская», — 151 тыс. кв. м в пяти проектах. В ЗАО, на Кутузовском проспекте и возле станции «Кунцевская», — 145 тыс. кв. м, охваченные шестью проектами.
Значительная часть этих объектов появляется благодаря программе комплексного развития территорий (КРТ): на участках, где прежде размещались промзоны, вырастают кварталы, включающие офисы, сервисные функции и общественные пространства. КОЛДИ выступает оператором КРТ в трех проектах. Среди них — деловой кластер ЛЕВЕНТ, расположенный на Дмитровском шоссе, а также индустриально-промышленный парк в Чертанове площадью 153 тыс. кв. м, которому предстоит стать самым масштабным объектом подобного формата в Москве. Еще два проекта сейчас находятся в стадии разработки.
Спрос на офисные помещения после пиковых 2024–2025 годов охлаждается. В компании связывают это с тремя факторами: коррекцией рынка после высокой базы, ценами нового предложения — на уровне среднерыночных, а нередко и выше, и осторожностью бизнеса, который дольше принимает решения о покупке.
Покупатели преимущественно выбирают компактные офисы. По данным девелопера, с начала 2026 года средняя площадь сделки в сегменте продажи составляет 211 кв. м (анализ продаж в 68 проектах). Больше 75% спроса по площади — помещения до 300 кв. м. Самый популярный диапазон — 50–100 кв. м, который составляет почти половину спроса.
«Структура спроса показывает, что бизнесу сегодня в первую очередь интересны эргономичные и функциональные пространства. Учитывая этот запрос, в своих проектах, таких как офисный комплекс СОЛИД, мы делаем ставку на вариативность планировок: в продаже есть как небольшие помещения от 35 кв. м, так и целые этажи площадью до 1 072 кв. м. А ЛЕВЕНТ ориентирован на крупные корпоративные штаб-квартиры», — комментирует Алексей Синявский, управляющий директор КОЛДИ.
Сегодняшние объемы ввода — результат проектов, запущенных три-четыре года назад. При этом новые офисы, как правило, не продаются дешевле рынка.
«На это влияют не только инфляция и рост себестоимости строительства, но и эволюция самого продукта: девелоперы проектируют деловые центры с учетом пользовательских сценариев, предусматривают масштабную инфраструктуру, внедряют цифровые и интеллектуальные решения. Это отражается на конечной стоимости офиса, но одновременно повышает качество и эффективность использования пространства», — поясняет Алексей Синявский.
С ростом предложения в 2027–2030 годах разница между проектами станет заметнее. Выиграют объекты, которые предложат бизнесу не просто квадратные метры, а эргономику, гибкость и продуманную инфраструктуру. На первый план выйдут здания с явными отличиями от конкурентов, в том числе трофейные офисы с трансформируемыми планировками, современным инженерным оснащением, соответствием ESG-принципам и расширенным сервисом для резидентов.