Во что вложиться: офис, стрит-ритейл или апартаменты для бизнеса — сравнение доходности

Во второй половине 2025 года рынок начал постепенно разворачиваться: ключевая ставка снижалась, банки пересматривали условия по депозитам, и доходность консервативных инструментов пошла вниз. В 2026 году этот тренд, по ожиданиям, сохраняется. 

В такой ситуации инвесторы все чаще смотрят в сторону недвижимости — как инструмента не только сохранения, но и приумножения капитала!

Но внутри сегмента выбор неочевиден. Офисы, стрит-ритейл и апартаменты для бизнеса дают разную доходность, требуют разного уровня вовлеченности и несут разные риски. Разберем, как это работает на практике.

Офисная недвижимость: ставка на стабильность и масштаб

Офисы остаются одним из самых понятных инструментов. Доходность здесь напрямую зависит от класса объекта. Современные бизнес-центры класса A и Prime в крупных деловых кластерах могут давать порядка 11–13% годовых. Объекты класса B/B+ — около 10-12%.

Главный фактор это его окружение! Транспортная доступность, наличие метро, парковок, инфраструктуры — все это напрямую влияет на заполняемость и ставки аренды.

Отдельная стратегия — покупка на стадии строительства. В этом случае инвестор зарабатывает сразу на двух уровнях: рост стоимости актива и последующий арендный поток.

Давайте воспроизведем в голове пример: инвестор приобретает офисный блок площадью 120 м2 в строящемся бизнес-центре. На этапе ввода в эксплуатацию стоимость объекта растет на 20-30%, после чего помещение сдается IT-компании. Итоговая доходность с учетом роста и аренды может превысить 14-15% в первые годы.

Но есть нюанс: офисы требуют времени. Срок окупаемости часто составляет 9-11 лет, особенно если речь идет о крупных площадях или необходимости реконцепции.

Стрит-ритейл: доходность через трафик

Стрит-ритейл — один из самых «живых» форматов. Здесь доходность в среднем находится на уровне 9–11% годовых, но в удачных локациях может быть выше. Особенно это касается помещений небольшого формата — от 50 до 130 м2.

Главное отличие — зависимость от пешеходного и автомобильного трафика. Если локация выбрана правильно, помещение практически не простаивает.

Есть два сценария входа:

1. Покупка с действующим арендатором. Это более дорогой, но стабильный вариант: денежный поток начинается сразу. 
2. Покупка вакантного помещения с дисконтом. Риск выше, но и потенциальная доходность после сдачи может быть заметно больше.

Пример: помещение на первом этаже жилого комплекса приобретается без арендатора с дисконтом 15%. После ремонта туда заходит федеральная сеть, и доходность выходит на уровень 12–13% годовых.

Важно считать «чистую» доходность — с учетом налогов, коммунальных платежей, периодов вакантности и управления. Именно этот показатель отражает реальную эффективность инвестиций.

Апартаменты: гибкость и управление

Апартаменты для бизнеса привлекают более низким порогом входа и возможностью гибкого использования. В среднем они дают 8–12% годовых, но многое зависит от управления.

Фактически это гостиничный продукт. Поэтому главный фактор тут это оператор. Без профессионального управления доходность будет ниже ожидаемой.

Дополнительное преимущество это более короткий срок окупаемости по сравнению с классическим жильем. За счет более низкой цены входа он может быть на 2-3 года меньше.

К примеру: инвестор покупает апартамент в центре города и передает его в управление оператору. При стабильной загрузке и грамотном ценообразовании объект приносит около 10-11% чистыми.

Но есть и риски. Законодательство жестко регулирует формат, а ликвидность на вторичном рынке ниже — продать такой актив быстро сложнее, чем квартиру.

Как выбрать стратегию

Если упростить

1. офисы — это ставка на долгосрочную стабильность и рост стоимости
2. стрит-ритейл — на денежный поток и ликвидность
3. апартаменты — на гибкость и более низкий вход

Все три сегмента могут быть эффективными, но требуют разного подхода к управлению и разного уровня вовлеченности инвестора.

Именно поэтому все больше инвесторов уходят от покупки одного объекта к формированию портфеля. Комбинация, например, офиса и стрит-ритейла позволяет сбалансировать риски и обеспечить более ровный денежный поток.

Наша позиция в RE:INO

В RE:INO, мы рассматриваем выбор не как «или–или», а как задачу балансировки. В текущих условиях важно не просто выбрать сегмент, а правильно зайти в него: на нужной стадии, с понятной моделью аренды и реалистичной доходностью.

1. Наш Телеграм-канал «reino_com»
2. Наш Ютуб-канал

Отдельное внимание мы уделяем новым форматам — в частности light industrial, который сегодня показывает устойчивый спрос со стороны бизнеса и инвесторов.

Мы помогаем подобрать объекты под стратегию: от консервативных с готовым арендным потоком до более агрессивных с потенциалом роста стоимости.

Итог

Универсального ответа, куда вложиться, не существует. Но есть понятная логика: доходность всегда идет вместе с риском и уровнем вовлеченности.

Офисы, стрит-ритейл и апартаменты — это три разных сценария инвестирования. И задача инвестора — не угадать «лучший», а собрать такую комбинацию, которая будет работать именно под его цели и горизонт.