Sostav.ru - Маркетинг Реклама PR
Текст Видео Принты Блоги
Сотка
Медиа|Реклама|Брендинг|Маркетинг|Бизнес|Политика и экономика|Социум|Фестивали|Бизнес-блоги 

Версия для печати

Тянут к земле

Строители подмосковных поселков придумали несколько новых способов привлечь покупателей. Один — довольно действенный

Даже в лучшие для рынка недвижимости времена загородные дома распродавались не то чтобы очень быстро. Удачными считались поселки, в которых уходило от двух до семи домов в месяц. Но таких было не больше трети. В половине проектов дело вообще могло ограничиться парой-тройкой сделок. А сейчас у большинства девелоперов продажи и вовсе встали. «Рынок загородной недвижимости в такой глубокой стагнации, что бессмысленно говорить о стимулировании спроса», — констатирует замгендиректора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. Тем не менее застройщики пытаются спасти положение, изобретая и немедленно выводя на рынок все более оригинальные схемы продаж. Дело дошло уже до trade-in и бартерного обмена машины на коттедж. Многие из этих схем для покупателя просто опасны.

РАССРОЧКА С КОНФИСКАЦИЕЙ

Коттеджей на подмосковном рынке все прибывает. В декабре 2007 г., по данным компании «Калинка-Риэлти», в активной продаже было 260 коттеджных поселков. А в конце 2008 г. портал Zemer.ru насчитал их уже больше трех сотен. «Не больше 30% находится в приемлемом для покупателя состоянии. Это когда он придет и увидит готовый или почти готовый поселок. Другие сейчас не покупают», — рассуждает Ветлугина. Вот почему застройщикам, проекты которых кризис застал на ранней стадии строительства, она советует строить на свои или заморозить работы. Девелоперы и сами это понимают, а потому все их заманчивые предложения касаются лишь поселков, близких к завершению.

Самый модный сейчас метод — рассрочка. Покупатель вносит 20-40% и получает рассрочку на 10-15 лет — под 10% годовых в валюте, как у «Стройарсенала», или под 15% в рублях, как у «Инком». Холдинг «Сапсан» вообще готов ждать оплаты до окончания кризиса: на пять лет он дает рассрочку из расчета 1% стоимости дома в месяц, а уже потом надо внести остальную сумму. Правда, предложение действует для домов ценой $1,4-2,5 млн, так что в месяц придется платить $14 000-25 000. К тому же сами цены докризисные, о скидках речи не идет. По словам руководителя отдела продаж компании «Стройарсенал» Александра Осташкевича, рассрочка вызывает у покупателей огромный интерес. «Мы возвращаем на рынок ипотеку», — объясняет Осташкевич. Но есть и риски, считает Ветлугина. В нынешних условиях на месте покупателей она предпочла бы получить дом в собственность как можно быстрее: «Если у девелопера начнутся финансовые проблемы, частично оплаченный дом может уйти за долги». При обычной ипотеке, выданной банком, такое невозможно, но в этой еще не проработанной и непривычной схеме могут быть подводные камни.








В этом смысле аренда с возможностью выкупа выглядит привлекательнее, поскольку не предполагает первоначального платежа. Тот же «Стройарсенал» предлагает арендовать дома на 10 лет. Стоимость дома с отделкой, а это минимум $540 000, разбивается на ежемесячные взносы, и, как только сумма оказывается выплачена, дом передается покупателю в собственность. У «Сапсана» аренда на два года, а дальше либо съезжай, либо плати оставшуюся стоимость. Аренда, кстати, вовсе не по кризисным ставкам — $9000-13 000 в месяц. Даже если покупатели передумают и съедут через год-другой, сдав сейчас с десяток домов, компания получит $90 000-130 000 в месяц. Выгода девелопера очевидна. Вот только кому нужно снимать дома по ценам выше рынка?

«Вообще-то у нас нет цели сдать дом в аренду, наша цель — его продать, но сейчас мы получаем постоянный денежный поток», — говорит Осташкевич. «Направляем деньги на развитие новых проектов», — вторит коллеге начальник отдела продаж холдинга «Сапсан» Владимир Василевский.

НАТУРАЛЬНЫЙ ОБМЕН

Кризис заставил девелоперов перенять популярную у автодилеров систему trade-in. Применительно к рынку недвижимости она выглядит как квартира в зачет загородного дома. Схему использует уже несколько девелоперов, первой была «Инком». Правда, как признался недавно в интервью президент корпорации Сергей Козловский, заметных результатов у акции нет. Дом обычно стоит дороже, чем квартира в Москве, поэтому предложение оказалось актуально лишь для недорогих проектов компании. Впрочем, один из частных инвесторов нашел выход: предложил «Инком» два этажа квартир в «Доме на Беговой» в обмен на коттедж в элитном поселке.

«Если вы крупная корпорация, то почему бы не перебросить риски с загородного рынка на городской», — одобряет ход «Инком» исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. А вот «Миэль», которая входит в тройку крупнейших риелторских компаний, trade-in не применяет. «Хороший маркетинговый ход. В итоге и на продаже квартиры заработали, и дом продали», — говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Но покупателю, по его мнению, это невыгодно. Автодилеры принимают подержанную машину на $2000-3000 ниже рынке, а здесь дисконт, само собой, будет больше. Причем дисконт к текущим ценам, которые и так снизились на 30-40% в валюте. «И неликвид они не возьмут», — уверена Ветлугина.

В итоге получается, что квартиру покупатель сдает ниже рыночной цены, а дом покупает по уже не существующим старым ценам. Осташкевич из «Стройарсенала» не спорит, что, если квартира стоит как дом, брать ее в зачет невыгодно. А вот если квартира небольшая и покупатель готов доплатить, скажем, половину стоимости дома, это уже интересный вариант. Его не смущает, что продать квартиру сейчас сложно. При необходимости под нее можно взять кредит: это проще, чем под залог земли. «У нас есть покупатель, который предлагает в зачет жилья свою BMW. Думаем», — смеется Осташкевич.

Загородные девелоперы очень неохотно снижают цены. При полной оплате коттеджа «Инком» скидывает до 30%, «Стройарсенал» — до 20%, «Мультигрупп» — до 10%. «У нас плавающая система скидок. Если надо срочно расплатиться с подрядчиком, скидываем цену на один дом и продаем его», — говорит вице-президент ГК «Мультигрупп» Сергей Фокин. Яхонтов считает, что скидки были временным явлением на рынке: девелоперы продали задешево несколько домов в поселке, расплатились по долгам, а на остальные объекты держат цену. Сейчас 80 клиентов «Миэль» выбрали дом, ведут торг с продавцами, но безуспешно. Заниженные цены остались лишь у тех, кто продает объекты на ранней стадии, но покупатели предпочитают готовые дома.

Тот, кто дает скидку 40-50% на почти готовые дома, скорее всего, испытывает большие проблемы, считает Яхонтов: «На загородном рынке норма рентабельности — 30%, поэтому скидка 30% — максимально допустимая. Иначе девелопер продает себе в убыток». А по мнению Фокина, даже скидка больше 10% — удар по репутации компании: «Покупателей это настораживает». Впрочем, как и нежелание скидывать цены при почти полном отсутствии продаж.

ВАМ НАРЕЗАТЬ?

Крупным лендлордам и девелоперам, которые до кризиса не успели развернуть стройку, превратить земельные активы в cash оказалось гораздо проще. Последние несколько месяцев они массово продают свои земли в розницу. Так работают «Евразия-Сити», «Миэль», «Промсвязьнедвижимость», RDI, «Красивая земля», «Финансы и недвижимость». В свое время нынешние землевладельцы скупали подмосковные земли тысячами гектаров. Когда-то эти активы повышали их капитализацию, а теперь стали единственным резервом для продажи, причем заметно подешевевшим. «Большинство готово отказаться от первоначального плана по строительству поселка или продажи участков с подрядом», — говорит руководитель портала Zemer.ru Илья Терентьев. У всех девелоперов одна цель — получить деньги на развитие новых проектов и погашение долгов. Zemer.ru подсчитал, что если полтора года назад в Подмосковье продавалось не больше 50 поселков без подряда, то сейчас уже сотня. И их число будет расти.

Кризисный продукт пользуется огромным спросом. Руководитель отделения загородной недвижимости «Варшавское» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Белова вспоминает, как прошлым летом «Инком» начала продажу участков без подряда в одном из поселков компании «Евразия-Сити», расположенном в 11 км к югу от МКАД. Тогда участки стоили $10 000 за сотку. «Активных продаж на первых порах не было, покупатели тогда предпочитали готовые дома или участки с подрядом», — говорит Белова. Но тут грянул кризис: теперь «Инком» проводит в неделю по 3-4 сделки, а сотка стоит уже $8500. «Это единственный товар на загородном рынке, на который есть реальный спрос. Люди хотят зафиксировать свои накопления, а ничего аналогичного для вложений небольших сумм нет», — констатирует Терентьев. Это отложенный спрос, поясняет Белова: раньше покупателям не хватало денег на покупку участка в сравнительной близости от столицы.

Конечно, цена — решающий фактор. Восемь соток в 15-20 км от МКАД по Киевскому шоссе можно сейчас купить за $100 000. Еще летом эти участки стоили $20 000-30 000 за сотку. Или, например, Симферопольское и Каширское направления. Полгода назад участки в зоне 15 км от МКАД стоили там $15 000-20 000 за сотку, сейчас — $10 000. За эти деньги покупатель, как правило, получает полностью готовый для строительства дома участок с подведенными к его границе коммуникациями. Плюс девелопер строит вокруг поселка забор, въездную группу и небольшой магазин.

Вот только дальнейшее строительство и обустройство поселка могут стать головной болью покупателей. Возникает риск, что поселок на долгие годы превратится в стройплощадку без единого архитектурного стиля, зато с массой недостроенных домов. Ветлугина уверена, что процесс строительства смогут регулировать сами жильцы, утвердив нормы по высоте домов и их внешнему виду. Но сроки сдачи все равно контролю не подлежат. И все же хаоса, который царил в садовых товариществах начала 1990-х, не будет, считает Терентьев из Zemer.ru. Тех, кто покупает землю именно для строительства, большинство, поскольку считается, что дома экономкласса застройщики возводят некачественно. К тому же строительство стало на 30% дешевле. Народ наверняка воспользуется моментом, аргументирует Терентьев.

«Даже когда поселок застроят, кто-то должен будет его обслуживать, чистить дорожки, контролировать расход электроэнергии. Сами жители управлять поселком не смогут», — уверен Владимир Василевский из «Сапсана». На продажу земли в розницу он вообще смотрит скептически. Таким образом компания теряет большую часть прибыли, ведь именно строительство домов и инфраструктуры повышает капитализацию земли.

Отчасти он прав. Девелоперы, купившие землю год-два назад, сейчас продают ее с минимальной прибылью. Взять участки в 25 км по Калужскому шоссе, которые сейчас предлагает «Миэль». По словам Яхонтова, 12 соток стоят от $120 000. Эту землю «Миэль» купила около года назад, причем уже в статусе, пригодном для жилищного строительства. Эксперты рынка предполагают, что земля досталась компании по $8000-9000 за сотку, а сейчас «Миэль» продает ее всего по $10 000. Доход по меркам девелоперов копеечный. А вот УК «Финансы и недвижимость» повезло больше. Генеральный директор компании Павел Романов рассказывает, что в 2007 г. УК хотела оптом продать 20 га в Раменском районе по $700 за сотку. Покупателя не нашлось. «Потратив еще $400 на сотку на перевод земли в другой статус, проектирование, межевание, установку забора, прокладку внутренних дорог, мы за три месяца продали этот массив в среднем по $2500 за сотку», — радуется Романов. Терентьев прикидывает, что те, кто купил землю пять лет назад и недорого подвел коммуникации, получают рентабельность до 100% — и это с учетом нынешних скидок. На девелоперов работало время: за последние пять лет земля в Подмосковье подорожала на сотни процентов. Почти наверняка таких сверхдоходов уже не будет.

Лилия Лобанова

Smart Money

13.03.2009



Медиа Gazeta.ru припрятала «g» Издание убрало из «шапки» спорный логотип от Студии Лебедева
Реклама и Маркетинг Елена Чувахина: Мы будем растить свои кадры Глава российского офиса FITCH о планах развития агентства в регионе
Реклама и Маркетинг RTB готовит наступление Технология к 2015 году займет 18% российского рынка интернет-рекламы
Медиа Россия в хвосте digital-лидеров ZenithOptimedia оценила крупнейшие рынки новых медиа
Реклама и Маркетинг В Россию с любовью Культовый бренд "Love is" лицензировали на российском рынке
Медиа Новостные сайты теряют аудиторию Послевыборный спад сказался на политических и бизнес-СМИ
Реклама и Маркетинг Обнародован Единый Рейтинг веб-студий В первой тройке - Студия Артемия Лебедева, Actis Wunderman и ADV/web-engineering
Бизнес и Политика Авторы Angry Birds заработают на России Rovio рассказала о планах экспансии рынка через парки и брендированную продукцию

© Состав.ру 1998-2016, фирменный стиль Depot WPF

тел/факс: +7 (495) 225 1331 адрес: 109004, Москва, Пестовский пер., д. 16, стр. 2

При использовании материалов портала ссылка на Sostav.ru обязательна!
Администрация Sostav.ru просит Вас сообщать о всех замеченных технических неполадках на E-mail
  Рассылка 'Sostav.ru - ежедневные новости маркетинга, рекламы и PR.'   Rambler's Top100         Словарь маркетинговых терминов