Залог будущего

Ипотечное кредитование в России остается уделом избранных
В мире существуют две модели ипотечного кредитования - классическая американская и европейская, которую еще называют немецкой. В Америке человек с определенным уровнем дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая лишь незначительную его часть собственными деньгами, все остальное - заём. Расчетливые немцы, заинтересованные в покупке immobilien (недвижимости), первоначально накапливают определенную сумму в специализированных банках, а уже затем берут кредит, одновременно получая определенную ссуду от государства. У нас в стране, так же как и в Европе или за океаном, мечта о собственном жилье владеет умами граждан, но реализовать ее с помощью кредита под залог приобретаемого жилья могут единицы. Причем наличие денег не всегда решает все проблемы, а кредитной истории у большинства россиян нет. В результате ипотека в нашей стране получается маленькой и специфичной.

Отправляясь за ипотечным кредитом, нужно иметь достаточно крупную (в отличие от США) и накопленную заранее (в отличие от Европы) сумму денег в у. е., знать требования банка, собрать весьма солидный пакет документов, морально приготовиться к непростому поиску и хождениям по различным бюрократическим инстанциям. Но всего этого недостаточно - важно еще и понимать логику, на основании которой банк примет решение о выдаче ипотечного кредита для реализации сокровенной мечты или похоронит ее.

Банки, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, за несколько лет выработали свои способы проверки благонадежности клиентов, и каждый из них держит в тайне свою схему, справедливо полагая, что ни с конкурентами, ни с прессой делиться своим «ноу-хау» категорически нельзя. И все же о некоторых общих принципах, которые должен понимать каждый потенциальный заемщик, говорить можно.

Банковские риски
Так, начальник отдела ипотечного кредитования Европейского трастового банка Виталий Переяславский сказал «Фокусу», что, во-первых, заемщик предоставляет общие бумаги - начиная с паспорта и свидетельств о рождении детей и заканчивая трудовой книжкой. Во-вторых, документы, подтверждающие платежеспособность заемщика, - справки с места работы, из налоговых органов, бизнес-планы для индивидуальных предпринимателей, а также подтверждение наличия активов и обязательств заемщика, включая его кредитную историю. «Причем нельзя выделить какой-то один «спасительный» документ, позволяющий однозначно определить кредитоспособность заемщика, - информация о клиенте должна рассматриваться только в совокупности», - считает Переяславский.

В том, что нет ни одного документа, по которому банк может сразу все узнать о клиенте, нет ничего удивительного. Практически все клиенты всех банков в анкетах в графе «кредитная история» ставят большой жирный прочерк - в России у большинства граждан, даже относящих себя к почти мифическому «среднему классу», о котором так много говорят в последнее время, ее нет и быть не может. Культура получения, так же как и обслуживания и возврата, кредита у нас отсутствует.

И все же можно выделить несколько наиболее характерных приемов, которыми пользуются банки для определения финансового состояния потенциального заемщика. Банкиры, говоря о том, что нет такого документа, по которому можно было бы определить платежеспособность клиента, не лукавят. Но клиенту перед походом в банк нужно понимать, что банк может попросить предоставить, на первый взгляд, совсем уж экзотические документы, как, например, копию сберегательной книжки с пенсионным вкладом (если у потенциального заемщика в семье есть пенсионеры) или копию загранпаспорта. Но экзотическими эти документы при решении вопроса о предоставлении кредита кажутся только на взгляд несведущего в кредитовании человека. Россия - страна специфическая, и до сих пор очень многие доходы ее граждан находятся и еще долго будут находиться в тени.

Раз не все потенциальные заемщики получают «белую» зарплату, то не за все свои доходы они могут отчитаться как перед налоговыми органами, так и перед банком, в который приходится обращаться за кредитом.

Вот и приходится банковским служащим оценивать реальные возможности потенциального заемщика по косвенным признакам. Например, если вы приходите в банк за кредитом, то пенсионную книжку проживающих с вами родителей-пенсионеров у вас просят не для того, чтобы посмотреть на величину пенсии (она и так всем известна), а для того, чтобы понять, насколько часто пенсия снимается. Если она снимается не каждый месяц, а только после накопления крупной суммы, то скорее всего это свидетельствует о том, что уровень вашего дохода вполне достаточен, чтобы прокормить своих близких, а пенсию они копят, очевидно, для каких-то крупных покупок или «для души». Для этого же в банке запрашивают и копию загранпаспорта (примечательно, что в банке снимают копии со страниц паспорта, на которых проставлены визы и отметки пограничной службы) - кредитный комитет банка по паспорту определяет, насколько часто вы ездите за границу и в какие страны. Чем чаще вы ездите в страны с высоким уровнем жизни, то, соответственно, тем выше ваш доход. При этом банку не нужны никакие легальные подтверждения дохода, направляемого на эти цели, - раз у вас есть возможность ездить за границу часто, значит, вы можете себе это позволить.

А вот выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета в банке просят не только для того, чтобы проверить, прописаны ли вы и ваши близкие в указанной квартире, но и для того, чтобы проверить, насколько аккуратно вы платите за квартиру. Хотя, как признался один из банковских служащих, своевременность оплаты коммунальных услуг, как правило, ни о чем не говорит: очень многие заемщики достаточно несвоевременно проводят коммунальные платежи, особенно после того как правительство Москвы отменило распоряжение взимать пени за их просрочку. Ведь даже те граждане, которые декларируют свои доходы, не очень аккуратно платят налоги. Срабатывает логика: ну что мне государство или жилищная контора могут сделать за просрочку? Максимум - штраф, причем небольшой. «А вот к таким вещам, как своевременность уплаты денег за учебу детей или процентов по кредиту, заемщики относятся гораздо аккуратнее, - сказал «Фокусу» представитель одного банка. - Можно просрочить раз, другой, но в конечном итоге можно или нарваться на крупный штраф, или лишиться того, за что, собственно, и платишь. А русский человек, как и любой другой, не хочет рисковать тем, во что он уже вложил какие-то деньги. Поэтому по ипотечным кредитам заемщики обычно расплачиваются аккуратно».

Так, например, в одном из банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании, из нескольких сотен выданных кредитов лишь один имеет такую просрочку по платежам, что его можно считать невозвращенным.

Статья публикуется в сокращенном варианте.
Окончание читайте в журнале "Русский фокус".

ЕЛЕНА ГОСТЕВА, ДЭМИС ПОЛАНДОВ, КРИСТИНА ПЕТРОСЯН
14.12.2001  Русский Фокус N35