Торговые площади всегда в цене

Рост спроса на аренду торговых площадей в Москве с начала года составил около 25%.

В ближайшие три года ожидается появление на рынке торговой недвижимости еще около 900 000 кв. м. Но и тогда рано будет говорить о его насыщении. Даже в среднесрочной перспективе Москва отстает от других столиц по наличию таких площадей на душу населения. Этот рынок будет сверхприбыльным, пока количество «квадратов» на 1000 жителей не достигнет хотя бы 150 (сейчас - примерно 20 кв. м). Растут и будут расти и арендные ставки.

Александр Обуховский, специалист по исследованию рынка торговой недвижимости компании Colliers International, рассказал «Фокусу»: сейчас договоры аренды заключаются на 3-5 лет, а брокеридж (период поиска и оформления отношений с арендатором) среднего торгового центра занимает 3-6 месяцев. Аренда среднего магазина площадью от 15 000 кв. м в крупном торговом центре обходится в $1200-2500 за кв. м в год в центре города и $650-2000 за кв. м на окраине. Если бы вдруг сегодня закончились сроки договоров аренды, которые заключались год-два назад, эти площади можно было бы пересдать по ставкам выше на 10-15%. Годовые ставки некоторых площадей до 50 кв. м около станций метро внутри Садового кольца и вовсе выросли по сравнению с началом года на $600 за «квадрат», или на 30%. Магазины самых популярных размеров (площадью 100-120 кв. м) подорожали на $100-150 за кв. м в год, т. е. на 15-20%.

По словам директора департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Балла Фай, в секторе торговых центров, расположенных за Садовым кольцом, наблюдается монополизация рынка несколькими крупными сетевыми компаниями («Седьмой континент», «Перекресток», «Копейка» и др.), которые очень быстро скупают практически все появляющиеся объекты (универсамы и т. п.).

В центре Москвы - явный дефицит небольших торговых и сервисных площадей. Цена аренды помещения под ресторан, кафе или бутик (в пределах 150 кв. м) с хорошей витриной на Тверской ул. или Новом Арбате может доходить до $2500 за кв. м в год, и арендатора реально найти за несколько часов. «В любой столице мира есть несколько улиц, где чашка кофе стоит $10-15, хотя везде продается не дороже $2, - говорит Балла Фай. - В Москве таких «специализированных» улиц для элитной публики мало, небольшие эксклюзивные магазины и рестораны негде размещать. Единственным источником подобных площадей являются реконструируемые старые 2-3-этажные особняки, в которых «прорезаются» витрины. Самые востребованные помещения - на первых этажах».

Владельцы торговых комплексов либо выбирают высокий оборот за счет притока массового покупателя (в случае, если есть возможности для расширения площадей), либо повышают «рейтинг», пуская под свою крышу лишь фирмы определенного уровня в расчете на солидного клиента (если перспективы развития ограничены). Как правило, дружественные компании приходят в тот или иной торговый центр вместе. Если уровень клиентуры, позиционирование брэнда и его кредитная история отвечают единым требованиям, такой подход эффективен. Кроме того, торговые центры столкнулись с необходимостью рекламировать себя, иначе арендаторы могут недосчитаться тех потенциальных клиентов, за приход которых уже заплачено владельцам площадей (ведь ставки арендных платежей - это еще и плата за приток клиентов).

Аналитики рынка торговой недвижимости единодушны в своих прогнозах: несмотря на то что за этот год рынок коммерческой недвижимости Москвы пополнится 250 000 кв. м площадей во вновь возведенных торговых центрах, даже в среднесрочной перспективе сохранится отставание Москвы от других крупных городов мира по количеству «квадратов» торговых площадей на душу населения. Например, в Швеции вышеупомянутый показатель составляет 340 кв. м на 1000 жителей, а в Москве лишь около 20 кв.м. Средний показатель в мире - 250 кв. м на 1000 жителей.

Этим объясняется строительный бум в данном секторе рынка недвижимости. В 2002 г. планируется ввести еще порядка 200 000 кв. м, готовится к выходу на рынок большое количество торговых центров. Поскольку сроки сдачи приблизительные и не всегда выдерживаются, специалисты полагают, что в ближайшие три года на рынок выйдет около 900 000 кв. м (с поправками на то, что некоторые проекты могут не осуществиться по каким-то причинам). А если суммировать все заявленные к реализации проекты, получится даже цифра более 1,5 млн кв. м. Иностранные инвесторы и девелоперы считают, что рынок торговой недвижимости будет оставаться сверхприбыльным до тех пор, пока количество кв. м на 1000 жителей не достигнет хотя бы 150.

Ажиотаж на рынке объясняется и ростом покупательной способности населения. Потребительский бум, который обеспечивал экономический рост в США последние 5 лет, перекинулся, похоже, на Россию. По-прежнему давит на арендные ставки и другой фактор: крайне незначительное количество свободных торговых площадей - занято около 95%.

Самыми популярными для арендаторов остаются площади в 50-100 кв. м, самым дешевым округом столицы по уровню арендных ставок на площади в торговых центрах - Северо-Восточный (в среднем $500 за кв. м), а самым дорогим - Центральный (до $2500 за кв. м). Ставки в ближайшее время будут расти незначительно и плавно. Единственным сегментом, где повышение ставок не подчиняется общим законам, являются торговые точки с витринами, выходящими на центральные улицы столицы: Новый Арбат, Тверскую, Кутузовский проспект.

Сейчас строительство больших центров стремится к МКАД и за нее, а в центре идет реконструкция имеющихся площадей. К примеру, свои площади собирается расширить ЦУМ, в будущем будет реконструирована Пушкинская площадь.

Плюсы центрального местоположения торговых помещений - большой поток народа; минусы - в том, что для покупателей создаются не самые комфортные условия, поскольку обычно ввиду дороговизны земли строятся многоэтажные комплексы, парковка неудобная и т. п. «Этих недостатков можно избежать, если строить торговые площади за пределами Садового кольца, ближе к МКАД. В принципе стоимость их строительства везде одинакова, просто подальше от центра можно экономить на количестве архитектурных изысков, «на красоте» и выигрывать по функциональности, наполнению, объему и в конечном итоге по привлекательности для покупателя», - говорит Обуховский. Другая тенденция, по его словам, заключается в том, что уже сейчас средний размер магазина в торговых центрах увеличивается. Если раньше самый высокий спрос наблюдался на 15-30-метровые секции, то сейчас, даже когда проектируются небольшие торговые центры вместо советских универмагов, под магазины отводится более 40 кв. м. Исследования показывают, что сейчас большинство опытных ритейлеров стремятся развивать свои сети как минимум из 3-5 магазинов, некоторые арендуют в торговом центре одновременно несколько магазинов под разные брэнды. В небольших торговых центрах наибольшим спросом пользуются помещения площадью 40-60 кв. м, в больших - 100-120 кв. м.

По прогнозам правительства Москвы, общее количество торговых площадей в столице, с учетом небольших магазинчиков, до 2020 г. должно быть удвоено - с 8 млн кв. м до 16 млн кв. м. На состоянии рынка также сказывается борьба московских властей с открытыми рынками: год назад «оптовок» в Москве было 200, а сейчас - только 130.

ЛЮДМИЛА СОБОЛЕВА
28.11.2001  Журнал "Русский Фокус" №33