В ожидании передышки. Рынок недвижимости стабилизируется

В 2004 г., впервые после кризиса 1998 г., цены на жилье в Москве перестали расти, в некоторых сегментах даже снизились и резко замедлились продажи новостроек. В 2005 г. станут характерны неравномерный спрос и неравномерная динамика цен в различных секторах и на различные по качеству объекты. Прогнозы в области коммерческой недвижимости колеблются в районе “точки замерзания”. Но это не значит, что работать на рынке станет легче: стабильность выдвигает свои требования к участникам бизнес-процессов, и далеко не всем будет просто приноровиться к непривычным условиям отсутствия бурного роста цен.

Для себя

Жилье столицы в целом продемонстрировало устойчивость — цены подросли к концу года в общей сложности на 20-25%, и, как утверждают заинтересованные лица — застройщики, риэлторы, аналитики, — в 2005 г. “все будет хорошо” на рынке жилья. Правда, если цена объектов будет соответствовать качеству, добавляет директор управления новостроек “Миэль-Недвижимости” Наталия Тихоновская.

В Москве, как и в России в целом, имеется гигантский неудовлетворенный спрос на жилье. Только по официальным данным, 61% россиян хотели бы улучшить жилищные условия, напоминает Игорь Панкратов, директор по управлению инвестициями УК “РЕГИОН Девелопмент”. Предполагается, что в 2005 г. в столице построят около 5 млн кв. м жилья (в 2004 г. будет сдано несколько больше запланированных 4,5 млн кв. м, но официальные итоги года стройкомплекс еще не подвел). По оценке первого заместителя генерального директора ДСК-1 по экономической политике Андрея Паньковского, если строить такими темпами еще три года, то можно повысить обеспеченность москвичей жильем на 1 кв. м на человека.

Эксперты прогнозируют оживление на рынке первичного жилья и наращивание объемов продаж за счет отложенного спроса и благоприятной макроэкономической ситуации. Те, кто смог увеличить накопления до достаточной для покупки квартиры суммы за время остановки цен, выиграли. Но те, кто не подошел к этой планке, в ближайшее время, по мнению директора института маркетинга Государственного университета управления Геннадия Азоева, к ней и не подойдут. Поток нефтедолларов на фоне падения доллара будет в 2005 г. перенаправляться в недвижимость, толкая цены вверх.

Изменения цен, как рублевых, так и долларовых, более чем на 12-15% в год (1-2% в месяц) в 2005 г. ожидать не стоит. Директор аналитического центра “Миэля” Геннадий Стерник прогнозирует на 2005-2006 гг. колебания средних цен в диапазоне $1900-2000 за 1 кв. м.

В Vesco Realty считают, что на вторичном рынке цены будут расти медленнее, около 11-13% в год, и сроки экспозиции могут увеличиться из-за перенасыщения рынка предложением во II-III кварталах 2004 г. Элитное жилье может подорожать в среднем на 20%. 2005 год покажет, примет ли рынок цену более $20 000 за 1 кв. м.

Падение доходности отрезвило частных инвесторов и уменьшило число игроков на быстрых деньгах. Но даже 15%-ный рост цен позволит инвестиционным покупателям защитить вложения от инфляции, считают в Vesco Realty.

Для работы

Общий объем предложения офисов класса А, В и С в Москве — 11 млн кв. м, тогда как их требуется минимум 25 млн кв. м, по оценке заместителя директора отдела стратегического консалтинга и исследований компании Jones Lang LaSalle (JLL) Юлии Никуличевой. По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, уровень спроса в Москве в 2005 г. на высококлассные площади увеличится на 20% по отношению к 2004 г.

В 2004 г. девелоперы построили 270 000 кв. м офисов класса А и 430 000 кв. м в классе В, как сообщил Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International. Общее предложение офисов двух высших категорий составило 3,6 млн кв. м. Консалтинговые компании прогнозируют значительное увеличение предложения высококлассных помещений в 2005 г.: на 700 000 кв. м, по данным ABN Realty, и на 900 000 кв. м, по оценкам Colliers, из них почти половина придется на класс А.

В конце 2004 г. ставки аренды в офисах класса А, без учета НДС и операционных расходов, по сведениям JLL, составили $580-605 за 1 кв. м в год, а в классе В — $470-490. Но в связи с вводом в ближайшие два-три года больших объемов площадей в “Москва-Сити” (примерно 900 000 кв. м), в технопарке на территории бывшего “ЗиЛа” (1 млн кв. м) и нескольких бизнес-парках специалисты Knight Frank, Colliers International, ABN Realty, Noble Gibbons, Vesco Realty, JLL обещают стабилизацию или снижение цен. По исследованиям директора отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Андрея Петрова, уже к концу 2005 г. ставки аренды могут опуститься до 4% в классе А и до 3% в классе В. По мнению специалистов JLL, в следующем году из-за сохраняющегося высокого спроса и малой доли свободных помещений (3,9% в классе А, 7% — в классе В) цены на аренду будут все же немного расти — на 0,5-1% в год, а стабилизируются только в 2006-2007 гг. Как говорит начальник отдела по работе с клиентами ABN Realty Татьяна Суслова, в 2004 г. ставки выросли на 2-3%, в 2005 г. повысятся на 1-5%, если не будет резких колебаний курсов основных валют. По мнению Мышкина из Colliers, офисный сектор вступает в стадию насыщения и в 2005 г. ставки аренды в целом сохранятся на прежнем уровне.

Для торговли

В Москве, по подсчетам Blackwood, существует 2 млн кв. м торговых центров, соответствующих мировому уровню. В 2005 г. должно быть построено еще 800 000 кв. м качественных площадей. В этом году доходность бизнеса в торговой недвижимости достигала 15-17% и была одной из самых высоких в коммерческом секторе. Но в 2005 г. этот показатель может снизиться до 14-15%, приблизившись к индексам офисного сектора, считает Михаил Гец из Blackwood. Это будет вызвано усилением конкуренции в сегменте качественных торгцентров и подорожанием себестоимости строительства (в течение года до 10%, по данным НЭО “Центр”). Арендные ставки в целом на рынке снизятся. В том числе в комплексах с неудачными концепциями они могут упасть на 20%, по мнению специалистов Colliers. По данным аналитиков JLL, сейчас цена аренды в качественных комплексах находится на уровне $2350-2500 за 1 кв. м в год, а в торгцентрах на окраинах столицы — $700-800. По данным ABN Realty, в 2005 г. в столице предполагается открытие 15 торговых центров, суммарный объем инвестиций в которые близок к $650 млн.

Как говорит Нина Новикова, руководитель отдела исследований рынка торговых помещений компании Noble Gibbons / CB Richard Ellis, при нынешних темпах строительства насыщение рынка может произойти уже в 2006-2007 гг., что станет видно по растущему проценту пустующих площадей (в 2004 г. этот показатель составлял 2-5%) и снижению ставок. По мнению Олега Войцеховского, управляющего директора Российского совета торговых центров, завершение первичного раздела рынка случится не раньше 2008 г., после чего начнется деление сфер между местными и зарубежными игроками. К тому моменту появится больше качественных торгцентров, возведенных иностранными девелоперами, а пока отечественные объекты очень приблизительно соответствуют мировым стандартам.