Инвесторы переключатся на складскую недвижимость

Крупный игрок рынка недвижимости, агентство Penny Lane Realty прогнозирует в распространенном вчера аналитическом докладе бурный рост рынка складских помещений уже в ближайшем будущем. В настоящее время данный рынок пребывает в зачаточном состоянии: помещений международного класса очень мало, доходность от инвестиций в их строительство намного ниже, чем от инвестиций в строительство офисных либо административных зданий. Вместе с тем участники рынка полагают, что в скором времени инвесторы обратят свое внимание на этот сегмент рынка, в том числе и из-за падения доходности в других сегментах.

«Рынок складской недвижимости в настоящее время находится в том же состоянии, в каком рынок офисов находился в 1994–1995 гг., то есть в зачаточном, – сказал RBC daily начальник отдела по работе с собственниками компании ABN Realty Роман Чепцов. – Лишь единицы складов соответствуют международным стандартам». Penny Lane Realty называет количество складов, соответствующих международным стандартам: по данным компании, их площадь не превышает 300 тыс. кв. м. «Большая часть складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой неприспособленные (по европейским меркам) для складирования помещения, – сказал RBC daily эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Олег Коломыцев. – Оценивая общий объем предложения приблизительно в 1,8 млн кв. м, необходимо признать, что не более 300 тыс. из них отвечают международным стандартам и еще около 350 тыс. представляют собою реконструированные складские или производственные здания советской постройки, техническое оснащение которых соответствует минимуму международных стандартов».

Соответствие склада международным стандартам подразумевает в первую очередь легкую транспортную доступность, то есть он должен располагаться вблизи хорошей подъездной дороги, по которой могли бы передвигаться большегрузные автомобили, а в идеале подразумевается наличие собственной железнодорожной ветки. Крометого, необходимо наличие коммуникаций и каналов связи, оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность, а также выровненный пол, потолки высотой 8–10 метров, возможность установки стеллажей и наличие офиса. Эксперты утверждают также, что склад международного уровня должен иметь профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану и логистику.

Все опрошенные RBC daily эксперты отмечают высокий уровень спроса на такие помещения. «На сегодняшний день свободные складские помещения в Москве и ближайшем Подмосковье практически отсутствуют, а вновь построенные заполняются арендаторами мгновенно, – утверждает Олег Коломыцев. – Найти качественный склад для аренды и покупки сегодня очень сложно. Производители и торговые компании выходят из положения, строя или реконструируя складские комплексы под собственные нужды, однако на рынке такие склады не представлены. Постепенно увеличивающийся спрос кратно превышает предложение, а инвестор только начинает освоение этого рынка. Таким образом, пока ниша остается практически свободной». Отсутствие интереса инвесторов к складской недвижимости эксперты объясняют низкой доходностью таких вложений и длительным сроком окупаемости. «Несмотря на тот факт, что строительство складов является менее затратным, чем строительство офисного центра, срок окупаемости на два года превышает срок окупаемости офисного здания и составляет в среднем 6–8 лет», – сказал RBC daily эксперт компании Stiles & Ryabokobylko Андрей Подгорный.

Низкая доходность объясняется невысокими арендными ставками, которые составляют в среднем 140–180 долларов за квадратный метр в год. «Доход от эксплуатации складского помещения не сопоставим с доходом, которое способно приносить офисное или административное здание», – говорит Роман Чепцов. При этом эксперты отмечают падение арендных ставок, начавшееся уже в этом году, несмотря на ограниченное предложение и высокий спрос. «Падение арендных ставок связано с ожиданием выхода на рынок большого количества складских площадей в ближайшие годы, – считает Андрей Подгорный. – В этом году строится 300 тыс. кв. м складов международного класса, в следующем году ожидается еще больший объем. Поэтому многие арендаторы, которые имеют возможность подождать, ждут падения арендных ставок. В итоге получается, что склад, который еще пару месяцев назад можно было сдать за 160 долларов, сегодня сдается за 140».

Несмотря на столь сложную ситуацию на этом рынке, эксперты полагают, что уже в ближайшем будущем интерес инвесторов к этому виду недвижимости возрастет. «Сейчас уровень спроса на качественные складские помещения в Москве составляет не менее 2,5 млн кв. м, – считает Олег Коломыцев. – Можно прогнозировать, что стабильный рост производства, развитие розничной торговли, проникновение на российский рынок крупных западных торговых сетей, появление отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах, – все это приведет к тому, что уже в первой половине 2005 года спрос может достигнуть отметки в 3 млн кв. м». По мнению Романа Чепцова, рост спроса спровоцирует рост числа инвесторов, заинтересованных во вложениях в эту недвижимость. С другой стороны, исчерпание возможностей прибыльного вложения средств в торговую и офисную недвижимость заставит инвесторов обратиться к этому сегменту рынка. «Вкладывать средства в офисную или торговую недвижимость уже сейчас становится не очень интересно, поскольку доходность постепенно снижается из-за большого количества предложения», – считает Андрей Подгорный. Кроме того, интерес инвесторов к этому сектору будет обусловлен, по мнению г-на Подгорного, желанием диверсифицировать свои портфели. В определении сроков начала инвестиционного бума на рынке складской недвижимости эксперты расходятся в оценках – называются цифры от 2 до 5 лет.

Ведомости