|
|
Индекс средней цены предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке в столице перевалил важную психологическую отметку в $1000, составив по итогам сентября $1005. Таковы выводы аналитиков компании "САВА". Более того, сентябрь несколько опроверг прогнозы о продолжающейся стабильности рынка с ростом цен не более 1% в месяц - на протяжении месяца квартиры в среднем подорожали более чем на 3%. Правда, следует учесть, что эта статистика основана на ценах предложения, которые обычно чуть выше цен реальных сделок - в процессе переговоров обычно покупателю удается поторговаться. Если же вывести аналогичный индекс, исходя из цен реальных сделок, предоставленных агентствами "Инком-недвижимость" и МИАН (см. таблицу) , то он составит $978,3. "Темпы роста цен начали возрастать с конца июля", - говорит президент РАН "САВА", вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. По данным его компании, если за первые полгода индекс цен возрос с $925 за 1 кв. м в январе до $949 в июне и до $952 в июле, то уже за один август он достиг $975. Опережающими темпами дорожает старое качественное жилье - цековские, мидовские дома и "сталинки". Например, в последней категории рост цен за сентябрь на однокомнатные квартиры составил 3,37% , двухкомнатные подорожали на 2,39% , трехкомнатные - на 3,57% , а четырехкомнатные даже на 7,16%. По мнению Апрелева, это связано с тем, что застройщики в сегменте качественного жилья часто возводят излишне большие квартиры, тогда как значительная часть спроса приходится сейчас на объекты до 150 кв. м. Во-вторых, покупатели вновь оценили хорошее расположение этих домов, развитость инфраструктуры в их районах, отсутствие необходимости вкладывать большие средства в ремонт. Директор по маркетингу "Инком-недвижимости" Сергей Елисеев считает, что на августовский спрос повлияло летнее сокращение количества выставленных на продажу объектов, которое тогда уменьшилось до 16 000 - это уровень аналогичного периода прошлого года, когда цены росли как на дрожжах. В то же время весь год прошел под знаком высокого предложения, которое увеличилось по сравнению с прошлогодним на 15 - 20%. Однако уже во второй половине сентября объем предложения восстановился до уровня 23 000 - 24 000 квартир. Однако он не согласился, что цены существенно выросли: по его мнению, рынок не успел отреагировать увеличением стоимости жилья. Изменение соотношения спроса и предложения сказалось только на резком сокращении срока экспозиции (временем от выставления объекта до совершения сделки) - если в этом году нормой считалось 1,5 - 2 месяца, то в августе - сентябре он уменьшился в среднем до четырех недель. Сейчас, с увеличением объема предложения, срок экспозиции опять стал удлиняться, говорит Елисеев. Однако генеральный директор агентства "Римакс" Борис Соловьев не согласился с этим. "У нас все забирают с колес, - говорит он. - Если в начале года мы показывали квартиры по 2,5 месяца, то сейчас срок экспозиции менее четырех недель". "Сейчас нам очень трудно замыкать цепочки сделок. На рынке очень мало квартир на продажу без альтернативной покупки, которые мы для этого всегда использовали. Почти нет унаследованного жилья - обычно именно оно выставлялось на "чистую" продажу. Народ стал лучше питаться и меньше умирать", - говорит Соловьев. Еще одна категория быстро дорожающего жилья, цены на которое уже завышены, - наиболее дешевые малогабаритные квартиры. Это происходит из-за их "вымывания". Соловьев считает, что они переоценены примерно на 10%. Он привел в пример однокомнатные "хрущевки" где-нибудь в Медведково, которые сейчас продаются (и покупаются! ) в среднем по $29 000. Фактически жилье очень низкого класса котируется по $1000 за 1 кв. м, тогда как стоимость "трешки" в том же доме уже не будет превышать $800 за 1 кв. м, потому что конечная цена объекта не позволяет уже отнести его к категории дешевого жилья. В то же время хорошую "единичку" с приличной кухней, нормальным ремонтом и телефоном, например, в Марьинском парке можно приобрести ненамного дороже - примерно за $35 000. В среднем самые дешевые квартиры стоят сейчас $30 000 - 33 000, говорит замдиректора департамента вторичного рынка жилья МИАНа Сергей Могильниченко. По его словам, наибольший рост цен в сентябре - октябре наблюдался на однокомнатные квартиры в пятиэтажных панельных домах на Юго-Западе и Западе (до 5% ). Сегмент элитного жилья более инерционен, здесь рыночных колебаний практически нет. Правда, указал менеджер компании "Сохо Риэлти" Игорь Шубин, здесь почти все зависит от позиции владельца, поэтому на вторичном рынке цены вполне могут устанавливаться волюнтаристски. Он привел в пример две квартиры на одной и той же лестничной площадке в элитном доме (обе по 150 кв. м) , которые сейчас выставлены на продажу через его агентство. Одна - за $400 000, а вторая - за $1 млн. Большинство аналитиков не склонны ждать дальнейшего ценового всплеска до конца года. А Соловьев из "Римакса" даже прогнозирует начало спада в будущем году. Он указал, что во всем мире рынок недвижимости подвержен цикличным семилетним колебаниям. "Последняя самая низкая точка была в 1999 г. , после кризиса, поэтому сейчас мы подбираемся к пику, - говорит он. - Я думаю, что постепенный спад начнется будущей весной - летом, где-то после апреля".
Источник: Ведомости |
|
